基于“分期”及“接口”概念的城市更新活化策略研究

作者:姚敏峰 \/ YAO Min-feng 曾恩杰 \/ ZENG En-jie 林章芳 \/ LIN Zhang-fang

姚敏峰 / YAO Min-feng 曾恩杰 / ZENG En-jie 林章芳 / LIN Zhang-fang

摘要：祐汉区作为澳门移民集中区，经历80多年的发展，从澳门最早的“新村”逐渐进入衰败期，片区亟待活化。活化更新过程中如何保持片区的活力，减少对市民生活的影响并带动澳门关闸区域的城市再生成为重要课题。分期更新、相互衔接成为改造设计中最重要的手段，以服务改造过程的城市生活为主旨的分期接口空间得以强化。

关键词：风景园林；祐汉街区；更新；活化；分期；接口；澳门

文章编号：1000-6664(2016)09-0048-05

中图分类号：TU 986 文献标志码：A

收稿日期：2014-12-29；　修回日期：2016-05-26

基金项目：国家自然科学基金(编号51478198、51308232)资助

Abstract: Yu Han area as an immigrant concentration area of Macao has entered the decline period gradually from the earliest "New Village" of Macao after 80 years and it has been the most urgent need to active. How to maintain the vitality of the area during the process of regeneration, reduce the impact on people's lives and drive Macao Guanzha area city regeneration has become an important topic. Staging update, mutual convergence has been the most important design means. The staging interface space to serve the city life during the regeneration process is strengthened.

　　Key words: landscape architecture; Yu Han; regeneration; activation; installment; interface; Macao

城市更新的概念从20世纪90年代开始就已经开始了广泛的讨论，吴良镛先生从城市“保护与发展”的角度提出了“有机更新”的概念。进入2000年以来，很多文章给出了对“城市更新”的新理解，如张平宇的“城市再生”等。在西方，根据“二战”以来对英国城市发展问题的分析，Roberts将“城市更新”定义为：“用一种综合的、整体性的观念和行为来解决各种各样的城市问题；应该致力于在经济、社会、物质环境等方面对处于变化中的城市地区作出长远的、可持续性的改善和提高[1]。本课题基于澳门祐汉街区的更新活化策略进行研究。

1 背景资料

澳门祐汉区是在20世纪30年代填海而成的，原为赛马场用地，后改为农地，直至20世纪八九十年代，因城市发展需要而进行了规模较小的填海扩充工程，并将农地发展为住宅区。这些住宅区，当地人称为“祐汉新村”，特区政府土地公务运输局命名其为“祐汉重整街区”。其后的 “龙的行动”导致大量新移民涌入澳门。因北区生活指数较低，新移民大多定居于祐汉、关闸、台山一带，由于文化素质相对较低，在适应澳门社会生活的过程中，部分移民沦为城市阶层的底层。

经过多年发展，祐汉区已经成为一个大型住宅区，区内交通便利，是澳门居住人口密度较高的区域之一。而“祐汉新村”作为祐汉区最早发展起来的核心区域，却成为城市的死角——文化水平低、老龄化严重、楼宇残破不堪等现象严重。特区政府对该街区的重整计划已提上议程，旨在通过祐汉新村的重整使之成为绿色宜居、配套设施完善的澳门东北区活力引擎。因此，对于澳门祐汉重整街区的城市更新活化策略的研究已迫在眉睫。

2 现状分析2.1 区位概况

澳门祐汉重整街区位于澳门半岛北部，邻近关闸出入境口岸，基地总面积约45 400m2。东面为长寿大马路，南临祐汉新村第四街，西面为骑士马路，北面邻接祐汉新村第八街(图1)。

2.2 建筑及街道概况

基地内有7组高7层、楼龄近40年的老旧住宅，住宅之间的间距较小，导致街道狭窄、采光和通风情况极差。大部分建筑出现严重的安全问题，住房拥挤，卫生条件差。住宅单元改变用途的问题也较为严重，主要是作为楼上铺、医务所、理发店等。

2.3 居民组成

由于居住条件恶劣，现有住户多为租客，主要是近年来澳的新移民或大陆劳工，人员来往混杂；由于高涨的房价，一些20世纪来澳的中下阶层业主也选择继续居住在这里。此地居民文化程度低，残障人士比重高(即弱势群体多)。社区留不住年轻人，造成社区人口老龄化现象严重(图2)。

图1 祐汉重整区区位图

图2 区域人口分析图图

2.4 配套设施

医疗、教育、文化、娱乐等公共配套齐全，但不够集中且条件有限；住区绿地、康乐设施、公园等设施配备不足，居民活动场地严重缺乏(图3)。由于人口组成以移民和大陆劳工为主，故区域内存在许多同乡会，还保留着各地文化精髓，如南音、二胡、歌仔戏、粤剧及舞龙舞狮等，但因缺少排练及表演场地，社团逐渐落寞。2.5 周边商业

本区域是澳门北区的区域核心，商业类型多样化，由于祐汉区靠近关闸，较澳门其他地方物价较低，商业活力旺盛；商业形式以批发零售、餐饮和不动产中介为主；商业规模以微型商店为主，实用面积不大，但营业额不低。3 周边配套设施3 更新活化目标及其分期概念的提出3.1 活化目标

特区政府对于祐汉街区的整改目标是将此区域重整为绿化宜居社区，保持原来的商业布局形式，完善周边配套设施，吸引年轻人，使之成为澳门东北区域的活力引擎，同时在更新中，尽量减小对当地居民生活的影响，延续原有街区的文脉及传统。

基于上述目标，分别从社会、经济、文化等方面提出更新活化的基本方针。

1)拆除为主、适当增容。

由于祐汉街区大部分建筑年限已达40年，但历史价值不高，保留的意义不大，因此更新活化以整体拆除为主要方式。鉴于原有建筑多为多层住宅，而澳门的土地价值极高，为保证拆建之后经济效益与社会效益的平衡，在澳门现有建设法规之下，适当增加容积率，作为商业开发。

2)分期建设、预留接口。

(1)小区人口组成以老年人居多，无法承受繁复的拆建过程；同时对拆迁户的安置压力也会相应减少。

(2)祐汉街市现阶段还是片区活力的根源，若大规模拆建将对周边民众生活造成极大困扰，可以形成拆与建的良性过渡。

(3)通过分析不同地块的特点及需求进行分步设计，能避免形成静态的巨构建筑，并在过程中对可能产生的新的问题作出及时调整，同时可以对上步的整改过程和整改后的使用状况作出总结，引导和优化下步整改的更好实施。

(4)民众对政府的区域重整进程缓慢及异地补偿安置策略极度不满，以分期规划的“中医慢疗法”进行循序渐进的更新，在尽量不影响居民原本生活的前提下，让居民逐渐适应城市的更新过程，使每次的更新都能得到民众的认可。

3)配套补全、区域整合。

祐汉的生活配套种类较齐全，但分布过于零散，须对各种配套类型进行整合以预备在分期规划建设中合理地植入生活配套以满足居民需求。

4)人口优化、文化多元。

现在住区中住户多为租客，主要是近年来澳的新移民或大陆劳工，文化程度低，且住区中残障人士比重高，人口老龄化现象严重。应整治住区环境，完善社会福利政策，在原有文化得到保留的同时，注入新的文化形态，从而达到吸引年轻人、优化住区人口结构的目的。

由于祐汉新村的现状与日本代官山更新之前的状况较为相似，所以笔者认为祐汉新村的更新策略可以部分借鉴代官山集合住宅的改造方法和模式，下面就代官山集合住宅的案例作简要的介绍。

3.2 代官山的启示

20世纪60年代，桢文彦通过代官山集合住宅实践了其集合形态理论。作为群体的代官山街区是一个功能多样的综合体，其中包括商场、公寓、办公、画廊以及公共空间，历时近30年建成。经过六期陆续开发的代官山街区回应了东京的持续变化，作为一个典型的集群形态，其具有明显的生长和事件因素。

代官山集合住宅的6个阶段中(图5)，每个阶段都以前一阶段为基础，又和前一阶段有所区别，体现了建设法则的变化以及外部环境特征的变化，但从基本的总体设计思想直至建筑的细部处理，都始终统一控制于独立完整的构思之中。

而祐汉吸引人之处在于其靠近关闸、商业活力高、物价低，因此在区域重整过程中必须保证祐汉的区域商业核心地位的延续，居民的日常生活不受影响甚至比以往生活更加便利；此地还保留着各个地方的文化精髓，应提供娱乐文化的场地，使文化得以传播，人们的文化生活得到丰富，居民的文化品位得以提升。因此居住环境优化应始终贯彻于区域重整的全过程，这需要政府及居民共同努力，如实施栽种树木、十字路口增建人行天桥或地下隧道、加强社区卫生管理、增设文化舞台等举措以优化居住和人文环境。

总结对祐汉重整区域更新活化可能性的分析，回归到对城市更新过程的讨论。通过对代官山集合住宅案例的借鉴，我们提出阶段性分期设计的概念：在一个时间轴上的，区域更新过程中，持续保证街区的城市肌理及都市空间的完整性。基于此概念提出了具体的规划建设策略。

图4 建筑质量图

5 代官山集合住宅分期图4 分期策略

通过分析每一组楼群所在地块的特点及需求，进行分期规划设计，以避免形成静态的巨构式建筑形态，同时也有利于在分期建设过程中对区域可能产生的新的问题予以及时调整。根据对比2007—2011年旧区重整咨询委员会提供的工作报告数据中的各楼群消极单位情况及租户情况，分析确定分期规划建设时序，并选取位于区域入口及出口、对居民日常生活影响最小、居民安置难度较小、区域最早进行拆迁及周边活力较高的楼群优先活化。对街区居民的居住环境问题而言，小规模改造与整治更是具有极强的针对性，往往能够因势利导，使具体问题具体分析，比较细致妥善地满足居民的实际需要[2]。改造主要分为以下六期规划(图6)。

1)一期：作为整个改造项目的开端，它的成功与否决定了整个片区未来的发展与走向。决定改造成功与否最直观的判断是能否为当地群众带来更大的利益，即能否延续并提升该地区的活力，尤其是其经济活力。在市场经济条件下，对低收入的居民影响更为严重[3]。上文提到，本区域是澳门北区的区域核心，商业活力旺盛，商业规模以微型商店为主，由于受到开发限制，实用面积比较小。为保证并提升区域的商业活力，设计大量过街市场及百货商店。针对老旧住宅的改造，住宅建筑节约能源和资源最直接有效的方法就是同时减少住宅建设量和拆除量，充分利用现有住宅。这不仅可以减少由于新建而对资源造成的消耗以及避免在新建过程中产生的环境污染，还可以避免由于拆除产生的建筑垃圾对环境造成的污染[4]。城市发展的必然趋势是由平面向立体化转化，设计中将原有的单一平面街道改造成立体的街区，同时建设大量住宅以安置原有居民。畅通的交通是改造的目的，更是成败的关键，一期设计做了大量梳理交通的工作，内部交通上，在方格网基础上，增加斜向捷径；外部交通上，预留城市接口，为下一步旧区重整做准备。

2)二期：二期改造选址大部分基于区域内的社区公园。在澳门，社区公园是绿色空间网络的重要组成部分，有效弥补了高密度城区缺乏大型公园的缺陷，改善区域人居环境，美化城市街景[5]。设计中，为扩大并优化原有公园的可达性，增设了多条住宅到达公园的路径，并增设公共厕所、戏台、报亭等附属设施以满足各种社团活动的需求，增加城市绿化并提供开放买卖摊位的灰空间，提升就业及区域活力。

3)三期：三期基地在改造前就同样具有较强的商业活力，加上一期成功改建的带动影响，三期改造的商业优势不容忽视。英国对于历史街区的保护带着非常强的市场化运作的特点，政府投入巨资进行老区的环境整治，并借助民间力量和市场化运作；强调高品质的城市开放空间和步行系统的营建，渐渐形成点线面的网络覆盖[6]。因此三期改造的重点为延续区域商业活力，同时，更注重人性化的空间设计，营造出新的适宜尺度的步行空间，创造与学校、新区、旧区的不同标高的城市接口。

4)四期：四期改造选址于祐汉街区的中心位置，是整个街区文化底蕴最浓厚，最容易吸引本地居民驻留活动、交流的区域。“人”是“事”发生的主体，“事”又需要一定的“物”来承载，同时“物”又会影响“人”的思想活动。也正是因为各个载体之间的相互作用，才使旧住宅区能够满足城市居住生活质量提高的需求，促进其有序文明的发展，并且维持整个系统的相互平衡[7]。为保证该区域的文化活力，保留并改造承载居民文化精神的“物”——庙宇所在建筑为社区老人活动中心，延续祐汉原有建筑的街巷分割，创造新的居住空间，并发挥地块中庙宇在公共空间中宗教力量的辐射能力，结合当地特有的移民文化，营造周边区域的节庆、演出等活动举办场地，逐渐形成未来祐汉公共生活的核心。

5)五期：五期改造选址于祐汉街外缘，与外界有直接的联系。调整滞后性，旧房改造投资大，周期长，必须制订长期改造实施计划。对短期项目则应增强抗风险变化能力，准备多种可调整动态改造方案[8]。有必要引入新鲜元素，丰富居民生活，给居民创造不一样的生活交往空间，因此植入祐汉新的公共空间的城市综合体，创造出居民活动及社区户外教学的场所，形成新的城市客厅，并且通过前5次的建设满足对元祐汉居民的全部安置。

6)六期：作为改造工作的收尾，六期改造着重于整合分期建设过程中区域与区域之间的衔接问题，同时增加更多的公共空间与公共服务设施，补充前几期改造的不足。25年过去，代官山居住综合体从第一期建到第六期，建筑师的意识在不断变化。而桢文彦在该作品中的一个追求却始终未变，就是要创造一种以公共空间为核心的都市景观[9]。六期改造将作为开发利润的商业住宅集中设计以最大限度地增加城市公共空间，迁移并优化原本存在于区域内的公交总站，增加地下停车空间以缓解祐汉停车位不足的问题。

图6 分期规划建设图示(2012—2030年)5 接口设计

以分期为出发点的更新方式获得澳门土地公务运输局规划厅的认可，并符合且体现了澳门土地的私有制度，而分期建设过程弱化和减小对街区生活的影响，“接口”成为重要的手段，在各期改造之间相互衔接，并为下一阶段改造预留空间，成为一种弹性过渡。接口的内容可以是永久性的，也可以是临时性的。祐汉街区城市更新活化策略中对各阶段“接口”设计有以下3个方向及手段。图7 第六、七期接口概念场景示意(2030年)

图8 第二期概念场景示意(2019年)1)各市政功能及公共空间组织的“接口”：根据居民对公共配套需求的轻重缓急，对每期规划都制定明确的功能配套设置方向，形成进阶式的市政功能的完善及扩充。并且通过不同规格大小的公共空间组织预留了弹性空间，以满足未来居民对各地块配套需求的更多更全面的要求。如第六期规划中迁移并优化原有公交总站及预留与周边学校衔接的户外活动场所设计(图7)。

2)建筑形态构成要素的“接口”：争取在每个标高都能形成一个为将来衔接其他地块的公共平台以保证空间层次连续性，且保持各期规划中建筑形态的简洁，便于施工及改造，为居民自发改造生活环境提供更大的建筑可塑性。如第一期规划中将原有单一平面的街道改造成立体的街区。

3)居民与政府之间的“接口”：结合祐汉街区特有的移民历史，提取其中能与居民产生共鸣的文化风俗活动，以此为目的结合设计庙宇改造、戏台、活动广场等硬件设施，并由政府主导居民自发策划组织各类节庆及演出活动。这是祐汉街区城市更新活化的最终目的，形成居民自发、政府引导协助的街区建设的新模式，将城市更新活化永续进行下去。如第二期规划中满足社区活动各种可能性的开放空间(图8)。

6 结语

凯文·林奇在《城市意象》一书中写道：“城市与建筑一样，都是空间结构，但尺度巨大，需要有很长的时间跨度使人们感受……每个市民都是与城市某一地区长期联系的，因此，在他的印象中含有各种记忆和含义……我们并不是城市景象的单纯观察者，而本身是它的一部分，与其他的东西同处在一个舞台上。我们对城市的感受往往是断断续续的，支离破碎的，还常与其他有兴趣的东西相混淆，几乎每一种感觉都在起作用。因此，城市印象便是这一切的合成。[10]”我们对于祐汉街区重整更新活化的策略立足于城市更新的一种动态行为，希望城市更新不仅仅意味着某个片段的结束，而是通过接口(城市弹性空间)预留未来的发展，在居民的各种生活逻辑的影响下，那些有意设计的接口会被重新构筑，产生新的空间，诱发新的行为产生，从而实现城市的新陈代谢。

注：文中图片均由作者拍摄或绘制。

参考文献：

[1] 翟斌庆，伍美琴.城市更新理念与中国城市现实[J].城市规划学刊，2009(2)：75-82.

[2] 邢继亮.历史街区更新改造探讨[D]北京：北京工业大学，2002.

[3] 韩毅.国外旧住宅区更新改造的政策和再开发研究[J].工程建设与档案，2005，19(3)：234-237.

[4] 曲直.城市老旧住宅改造设计研究[D].北京：清华大学，2011.

[5] 佘美萱，谭志军.澳门高密度城区社区公园营造特色浅析[J].广东园林，2014(4)：4-9.

[6] 刘金.国内外历史街区改造的实践及启示[J].天津建设科技，2010(1)：20-22.

[7] 戴奕.城市旧住宅区改造中的文化构建策略初探[D].重庆：重庆大学，2010.

[8] 王晓鸣.国外城市旧住宅(区)改善研究[J].城市规划，1999(5)：53-56.

[9] 许懋彦.东京代官山居住综合体，日本[J].世界建筑，1996(2)：42-45.

[10] 凯文·林奇.城市意象[M].方益萍，何晓军，译.北京：华夏出版社，2001：1-2.