近年来,随着商品房销售市场的日趋火爆,房产开发商和物业与业主之间的矛盾纠纷频发。其中比较典型的是,预售商品房业主入住后,发现开发商违背购房时的种种承诺,从而引发一系列双方斗智斗勇的事件。2018年4月3日,广东省中山市中级人民法院对外公布了一起因业主不当行使评论权被判决认定侵犯了开发商和物业名誉权的特殊侵犯名誉权案。
业主愤而维权
几年前,中山市市民林瑛购买了一套位于中山市某楼盘一期的房产,成为该花园小区的业主。该小区的开发商和物业管理公司分别是中山市阳光房地产开发有限公司(以下简称阳光房产)和中山市阳光地产物业管理有限公司(以下简称阳光物业)。
林瑛购房时与阳光物业签订了管理服务协议,其中写明:“在本物业管理区域内禁止下列行为……随意占用公共空间卸货、进行宣传推广或其他经营活动以及占有或堵塞公共道路……”白纸黑字,让林瑛内心很是踏实。然而,林瑛等业主入住后发现,阳光房产和阳光物业根本不顾之前的种种承诺,公然做出在小区内设置大型广告牌、占有小区一期入口广场架空层、门禁安装位置不合理、涉嫌违建、进行大型商业活动等行为。为此,小区业主联名向有关部门投诉。当地12345政府服务热线、住房和城乡建设局等相关部门接到投诉后,向投诉人答复已督促阳光房产恢复架空层原状、停止门禁工程施工等。
为进一步维权,花园小区业主纷纷在小区挂出“外人随便进小区,阳光物业服务太烂”“奇葩门禁、还我公摊”等各种横幅,声讨阳光房产和阳光物业。林瑛也在自家阳台悬挂了“反对私占公摊、乱挖填土层”“反对小区内开商铺、摆商摊”的横幅。
紧接着,一名网名为“哈某某”的网友发出标题为“写给阳光物业的公开信:别掉钱眼里了!”的微博,指出阳光房产在没有征得业主同意的情况下在小区做广告宣传及活动、允许某某装修公司在小区内挖填土层、放任非业主人员随便进入小区等,落款为正当权利被严重侵犯的业主。阳光房产和阳光物业一致认为“哈某某”就是林瑛。
2015年1月22日至2016年12月5日期间,微信号“4-2004菲菲”发布“非骂死阳光物业”“阳光物业真的很差劲”“连我家养的狗都不如”“明天把阳光物业砸了”等信息内容。不仅如此,阳光房产和阳光物业在花园小区举行的嘉年华活动也遭到业主的强烈反对。
在林瑛看来,自己和小区其他业主的上述行为,就是在阳光房产和阳光物业违反承诺、损害了业主利益的情况下进行的维权之举。然而,此后“剧情”的反转却大大出乎她的预料。
维权还是侵权
2017年年初,阳光房产和阳光物业共同向中山市第一人民法院起诉,请求判令林瑛停止侵害,在中山市当地知名报纸上对阳光房产和阳光物业进行15天的登报赔礼道歉,并依据林瑛的行为对他们的名誉、商业品牌造成损失的评估以及因破坏嘉年华活动现场造成的经济损失等向林瑛索赔1000万元。
一审法院经审理认定,阳光房产和阳光物业主张林瑛以拉横幅的形式散播不实言论、林瑛破坏嘉年华活动导致其活动物料损失以及林瑛造成其商业品牌损失缺乏相关证据。林瑛在微信群散布相关言论等行为存在一定的不适当性,但考虑其发布上述言论是基于阳光房产和阳光物业在涉案楼盘的不当位置设置门禁、未经业主同意而开展商业活动等行为所致,属事出有因,且未有证据反映因上述言论导致阳光房产和阳光物业进行其他商业交易活动和社会活动受到阻碍,从而令其社会评价降低、名誉权受损,故认定林瑛的上述行为不属于侵权行为,遂判决驳回阳光房产和阳光物业的诉讼请求。
阳光房产和阳光物业不服,于2017年9月20日向中山市中级人民法院提起上诉。二审中,双方对林瑛在整个事件中到底是维权还是侵权的话题展开了激烈的争辩。
阳光房产和阳光物业认为,一审法官在审理该案件时存在明显的“弱者保护的司法理念”,但这一理念应以不能牺牲相对方的合法权益为前提,故请求二审法院依法改判。
林瑛则指出,阳光房产和阳光物业主张她在微信群中辱骂诋毁他们,但实际上她只是用语不礼貌,没有达到诋毁辱骂的程度,且她所反映的情况都是客观存在的,不存在捏造事实的行为。
中山市中级人民法院经审理认为,地产开发商为业主提供住房产品和基础物业服务设施,物业管理公司为业主提供物业管理服务,业主则向地产开发商和物业管理公司支付相应的对价,因此,地产开发商和物业管理公司理应保证其提供的产品、服务符合其承诺的标准及双方的约定,而业主则享有向地产开发商和物业管理公司提出批评、建议的权利,这也是业主享有的法律权利。二审法官同时指出,业主行使批评权和建议权的同时理应遵循法律规定,不能逾越法律红线。如果业主在批评、建议时采用侮辱、诽谤的方式损害了开发商和物业管理公司的名誉,属侵犯名誉权的行为,应当承担相应的法律责任。
2018年1月22日,中山市中级人民法院撤销 一审判决,判令林瑛在判决生效三日内采取适当措施向加入其组建的微信群的227人发表对于阳光房产及阳光物业的道歉声明,驳回阳光房产及阳光物业的其他诉讼请求。(文中企业及人名为化名)
法官提醒理性维权,莫越法律红线
中山市中级人民法院法官指出,有关法律均没有规定在社会不特定公众面前实施侵权行为系侵犯名誉权的构成要件,且林瑛发布上述侮辱性言语的微信群有两百多名业主在群,客观上对阳光房产和阳光物业的名誉和品牌形象造成了不当损害。因此,法院认定林瑛的行为侵犯了阳光房产和阳光物业的名誉权是正确的。
本案提醒业主在购房维权中一定要把握好法律边界,要采取正确的方式方法,把握好发表言论的场合,防止维权行为过激导致侵权,从而真正做到理性维权,确保既维护自身权益又不踩法律红线,避免因不当维权给自己带来不必要的麻烦。