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王容看着手里的房价单，哭笑不得，就一个春节而已，本来2万元一平方米的房子如今竟然已经站到了4万元的高位，100平方米，一个春节，就涨了200万。“我买不起了。”婚期将近的王容苦笑了一下，拿过房东的双倍违约金，退出了购房大潮。

王容不是深圳的个案，如今，像王容一样的购房者，在这短短的几个月里，都有差不多相同的经历，房东宁可出双倍的违约金，也不愿意卖房，为什么？因为房子涨价的金额能获得的收益，和违约金比起来，违约金真的不值一提。

数据显示，自2014年“930政策”至今，深圳房价的上涨行情已经持续了16个月。深圳市规划和国土资源委员会数据显示，2015年全年深圳新建商品住宅成交均价33426元/平方米，单年涨幅为39.43%。

进入2016年，深圳的疯狂并没有停下，深圳市规划和国土资源委员会数据显示，2月深圳一手住宅成交均价为48095元/平方米，环比上涨3.4%，同比涨72.1%。在二手房方面，根据深圳中原研究中心监测，2月深圳的二手住宅成交均价高达5.26万元/平方米，环比上涨2.2%，继续刷新历史纪录。受春节因素影响，二手住宅成交8496套，环比大降44%，但同比大涨66%，创下了历年同期2月的成交量新高。

深圳房价究竟怎么了？在调控政策下，为什么它就越调控越高呢？

改革先地的高房价“基因”

深圳是一个很有特点的城市，经济发达，是中国最早一批特区，但是，因为靠海，所以土地面积有限，近几年土地供应更是持续缩减。据官方数据显示，深圳到2020年的建设用地上限是976平方公里，但现在已使用940平方公里。

这意味着，未来5年，深圳只有36平方公里的新增建设用地，每年仅7平方公里。因为新增土地少，因此深圳这座中国最年轻的城市早早就走上了城市更新的道路。

在今年深圳可供销售的102个新楼盘中，有55个为城市更新项目，占比高达58%。但由于城市更新项目在房价看涨的趋势下难度也越来越大，因拆迁矛盾加剧导致周期长、成本高，不确定性也急剧上升。再加上在2014年经历佳兆业事件后，深圳众多城市更新项目的推进必然会受阻，周期也将更长，这也会导致深圳加快新房供应方式的改变，短期内新房将更加供不应求。

另外，有专家指出，近期深圳二手房价格出现大幅上涨，不论环比还是同比，深圳2016年的价格涨幅均为国内所有城市之冠。相对北京、上海等一线城市动辄七八万一平方米的单价，深圳的房价并不高，现在涨幅明显是因为要补涨。

补涨的因素有很多，深圳城市环境好，无论是空气质量、绿化环境还是生活配套，并不亚于北京、上海，甚至更适宜居住；深圳经济动力强劲，城市排名早已提前，甚至超过了上海、广州；深圳的金融步伐快，相对其他几个城市，深圳的金融前景步伐更快，有新金融就有新未来；深圳的人口结构，本土人不多，多为外来，而且他们有强烈的归宿感，要在这个城市立足，大多是年轻人，年富力强，正在上升期；深圳的房屋持有量本身就低，其他一线城市原居民大多都有房，而深圳基本上都是刚需和改善，房屋需求旺盛。

“深圳房价持续上涨，内部动力来自于深圳战略型新兴产业的布局，高等教育、轨道交通、高铁等城市短板的迅速升级，庞大的高净值人群，市民相对成熟的理财观念，年轻化的人口结构等；外部动力来自于当前国内外宏观经济形势和政策。” 深圳市规土委副主任乔恒利表示。

甚至有人提出，“香港因素”是深圳房价为何上涨最常见的一种解释。被鼓吹已久的“深港一体化”绘就了未来深圳城市地位进一步提升的美好图景，似乎深圳房价早晚要追上香港，而另一方面，来自香港的购买力也被指责为与内地人争利、楼市暴涨的主因。

随着深港一体化，西部通道的开通，深圳南山房价一路飙升，直接盖过福田，成为深圳区域房价最高板块。深圳、香港的合作加强，对于深圳房价的影响不可小觑。

但是，记者在走访中却发现，此番推动房价上涨除了以上原因之外，还有一个重要的原因，就是众筹购房。

众筹下的买房“众愁”

当众筹衍生到经济生活的方方面面时，买房也能随手拈来。

越来越多的深圳人加入到众筹买房、联合炒房的队伍。在深圳已经有一套房的彭女士，近期也与几位朋友众筹买了一套房。

在她看来，众筹买房与其它众筹项目并无本质区别。彭女士邀请了几个朋友一起凑齐了房子的首付，大家签订一个合约，以其中某一位的名义买房，约定房价上涨到某个点时抛出，获利按出资比例分成。

“合同中还要考虑房价滞涨的因素，若到某个时间点，房价涨幅依然不高，也必须抛出。”彭女士表示，众筹买房也要有严格的风险控制，众筹人之间也一定要讲究合同里的“规矩”，这才能各取所需、分的利益。

而在坊间，最被人们认为是众筹买房的先得利益者莫属房地产中介，或许有静水楼台先得月的“嫌疑”，房地产中介被舆论制造成众筹买房、哄抬房价的“罪魁祸首”。

深圳房地产研究人士李宇嘉曾表示，中介人员炒房在深圳早已是公开的秘密。掌握楼市最有价值信息的，是天天与买房者、卖房者打交道，天天看房的房产中介们。哪些房子被低估了、哪些房子有升值潜力，房产中介们的信息优势无人能敌，他们炒房也具有天然优势。

深圳某中介工作人员单小红（化名）对记者坦言，他也参与了众筹买房，“其实我们的途径和众多投资客一样，就是看好楼盘，低价购入，高价卖出。不同的是，毕竟我们的收入低，就邀了几位‘铁杆’一起众筹，能够‘单兵作战’的是凤毛麟角。”

单小红和另外4名同行入手的是一个面积为46平方米的户型，去年年初170万购入，四个月后以最终223万的价格出售。三成首付款51万，是他们众筹得来的启动资金；期间的交易费用、“房票费用”约9万，净增值收益43.6万，收益率达到86%。

但业内人士多认为，虽然中介在众筹买房中有着诸多一手信息及便利条件，但绝非是炒房团的“主力”。“深圳大概有4万名房地产中介从业人员，90%以上的中介是没有能力炒房的，他们并不是深圳购房的主流人群。根据估算，买房的地产中介仅约5%。”

房地产众筹发端于美国，中国的房地产众筹平台在2014年开始出现。据不完全统计，截至2015年，国内房产众筹互联网平台数量约在15家左右，其中较为知名的有主打“社交房产众筹”的房宝宝以及平安好房网的“好房众筹”等。

北京市盈科律师事务所合伙人邬锦梅表示，众筹买房虽然看上去很“美好”，但其暗藏的风险也不容忽视，由于缺乏监管，众筹买房项目的成败几乎取决于发起人的信用和道德，一旦发起人出现问题，就可能出现风险。

一路飞奔的深圳房价，已让政府层面颇有“脱缰”之忧，广东省委副书记、深圳市委书记马兴瑞表示，高房价是深圳当前难解决的大问题，但政府不可能袖手旁观。未来，深圳将大量供应原特区外土地，并出台一些政策规定不允许炒房。

“如果房价过高、上涨过快，不仅人才在内的居民难以安居，而且影响到了整个深圳创新创业的氛围，我们也会根据因城施策的原则，果断采取措施。” 深圳市规土委副主任乔恒利说。

这些政策已经有了“苗头”——2016年3月1日，深圳市房地产评估发展中心网站发布提示称，根据房地产市场变化情况，深圳将于4月1日起对房产评估价格进行例行更新。多位业内人士指出，这次例行更新很大概率是上调评估价，这意味着各种税费成本都将增加，客观上将起到平抑房价的效果。

深圳业内人士介绍，房产评估价是国家征税的依据。如果上调则是变相加税，将增加购房成本。具体幅度，要等4月1日系统上线后才能知道。但从惯例看，契税、营业税、个税，都将出现一定幅度的上涨。

但是在更多的业内人士看来，上调房地产评估价格并非打压房价的利器，“深圳人对税费的敏感性不是特别高，如果大家预计房价还会涨，不会那么容易打下来。因为决定大家买不买房最重要的是对房价的预期。这样的政策可能不足以打乱大家的预期。所以2016年深圳房价将会是稳中有涨，但大涨的可能性不是很大。” 深圳链家二手房研究院总经理肖小平表示。

在限购调控层面，深圳也在研究制定新的购房政策。一份深圳春节后正在研究的政策清单正在业内引起讨论，所涉及的调控措施包括：

一、购房者的社保要求，由连续一年缴纳改为连续三年缴纳；二、个人普通住房对外销售所需缴纳的营业税免征期由两年改为五年；三、首套房按揭贷款的要求提高，即使已结清前套房产贷款的购房者，不能再获首套房按揭贷款；四、首套房首付比例从25%提高到30%。

几项措施中，社保缴纳由一年改为三年被认为具备较大可行性。原因是在北上广深四个一线城市中，唯有深圳对非深户籍的购房限制最为宽松：购房人只需提供一年以上的纳税证明和一年以上的社保证明即可。同等条件下，北京和上海对非本地户籍购房的社保缴纳要求分别是五年和两年。

不少资深中介人士表示，以上措施不会同时出台，但鉴于深圳现在的高房价走势与政府近期的发声，其中的一两条落地并非没有可能。深圳政府一贯是小道消息试探民意，然后顺势推出。

在一双“无形的手”调控房价之时，政府层面也在用“有形的手”——增加供应、加大保障来应对房价之困。

“我们今年开始要向原特区外地区大量地供给土地，同时把医院、教育等配套设施搞好，今年计划开工建设6万多套保障性住房，‘十三五’期间计划筹建40万套，最近已经研究出方案，要把人流、物流、资金流向原关外地区引导。” 深圳市委书记马兴瑞表示。

据深圳中原地产研究中心监测，深圳历年新增土地供应较少，约为北京、上海的五分之一，未开发土地也少。新房供应方面，2008年～2015年，当地新房及二手房年均成交量将近1200万平方米，但其中新房年均成交量440平方米，仅占36.7%，相形之下，深圳拥有住房的常住人口占比不到四成，供不应求极其明显。另外，自2013年以来，旧改占全市新增土地面积一半以上，耗时长、成本高、风险大等因素都在助推房价上涨。

马兴瑞表示，深圳空间非常小，没有土地之后，就提出陆、海要用好，中央和省里非常赞同深圳拓展发展空间，包括填海55平方公里（5500万平方米），陆地整备50平方公里左右，“深圳还有100多平方公里，大家可以想象未来还有发展空间”。

作为一个人口众多的海滨城市，事实上，过去多年深圳一直在填海。蛇口大道，深圳湾包括滨海大道、珠江口的大铲湾以及盐田港口的突堤等许多地方都是填海填出来的，填海不仅扩展城市空间，也与房地产发展息息相关。

市场中介人士多认为，这次填海有可能选在深圳西部、珠江口东岸的宝安区与南山区，前者建有宝安国际机场，后者设有前海蛇口自贸片区。

数据显示，深圳福田区总面积78.04平方公里，55平方公里相当于福田区的70.5%。深圳业内人士认为，填海造房对深圳过热的楼市短期内并无抑制作用。但从长远考虑，对填海区之外深圳其他地方的房价有一定的遏制作用。

2015年是深圳楼市有史以来最疯狂的一年，房价上涨的速度和成交量均大幅增长。这种一枝独秀的现象在业内人士看来原因颇为复杂，既有国家房地产调控政策的变向，另外还有深圳从2014年后的需求释放，以及最近两三年经济转型带来的红利。当然也包括市场对未来深圳经济的信心。这些都导致2015年深圳房地产的一个飞跃。

2016深圳楼市还会持续这样的繁荣吗？

深圳链家市场研究中心总监肖小平表示，2015年是深圳楼市疯狂的一年，量价齐升，置业者集中入市，不少置业需求提前释放。若2016年没有重大的政策利好出台与推动，预计会高位回落至年成交8万～9万套的正常水平。而鉴于深圳供需矛盾的天然失衡且买卖双方大部分看涨房价，预计价格会保持15%左右的稳步上涨。

在深圳中原董事总经理郑叔伦看来，深圳人口增速稳定，有效需求强劲，同时土地供应有限，供不应求局面将依然难解。这些因素都决定深圳楼市将会在2016年继续惯性冲高。