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“只涨不跌”已成过去身家性命全押宝楼市是不是太危险?

作者:本刊记者 谭梦桐
对于炒房者,近忧远虑皆存。近忧有房地产税已是箭在弦上,只差一纸文书,房贷利率持续走高,棚改货币化安置收紧等等;远虑是人口红利已渐渐不再。

如果说过去10年,在中国,单一配置一项资产,并且能躺着就把钱赚了,还能盆钵皆满的,那这项资产最有可能就是房地产了。

无论是“空手套白狼”、还是囤房,只要是在过去10年出手了的,运气都不会太差,买到即是赚到。

但自从2016年年底的中央经济工作会议首次提出,“房子是用来住的,不是用来炒的”以后,整个买房逻辑都变了,与房地产相关的部门陆续出台了与之相配套的政策,涉及到房企融资、购房者信贷等方面。

对于炒房者,近忧远虑皆存。近忧有房地产税已是箭在弦上,只差一纸文书,房贷利率持续走高,棚改货币化安置收紧等等;远虑是人口红利已渐渐不再。

那房地产的下半场逻辑是怎样的?我们该怎么玩?

那些年,炒房的人是怎么暴富的?

2004年,崔先生在东莞搞化工厂,环保部门一纸禁令,生意一落千丈。崔卖掉厂子,到北京淘金。

当时央行颁布121号文,对房地产市场进行限制,媒体一个劲喊贵。崔先生没有人云亦云,当时他只有27万元,毅然决定在望京购买6 0平米总价2 6多万元普宅一套。为此,媳妇赌气离婚,回了娘家。

崔先生咬牙不妥协,住最便宜的地下室,出力气做苦工,一直坚持了半年,几乎山穷水尽。2005年房价大涨,1万多一平米,崔立刻卖房,净赚34万元,半年收益率131%。

2005年3月,国务院出台“国八条”平稳房价,崔不为所动,把老家的三层楼抵押给银行,加上手头的60万元,一次性购买了17套房子,贷款500多万元。放手一搏,成败在此一举。2005年底,北京房价再次上涨,崔卖掉其中2套,投资通州7套。那时通州房子已经涨到4000元一平米,本地人普遍觉得虚高。

2007年,北京房价又大涨,崔卖掉其中一套,还清了所有欠款。仅到2011年,北京房价已经又经历了几波上涨。崔先生坐拥金山银山,一二线城市商品房30多套。

日本楼市崩盘先例不可不防

中国的房哥房姐们赚到钱后,阶层提升,还过上了收房租度日惬意的好日子。不过,上世纪90年代初日本的房哥房姐们就没这么幸运了,在经历过楼市崩盘后,房哥房姐们后来怎么样了?我们不妨回顾一下。

90年代初,日本人因为利率低,贷款便宜,大家都不愿意把钱存在银行,大量资金流入房地产市场。本来节约勤劳的日本民族,忽然全变成了投资家、投机家。

从1896年开始,日本房价连年暴涨,在1991年楼市顶峰,东京平均房价272万日元每平米,而核心市区高达1450万日元每平米,按通胀和汇率进行折算,差不多相当于今天北京/上海均价15万元每平米。在全盛时期,光是东京都23个区的均价,都能把整个美国给买下来。

在19 8 9 -19 91年,日本央行连续5次提高利率,收紧银根,抑制投资,并且出台房产税压制房价,至此,楼市和股市两大泡沫应声而破。据统计,日本股市在19891990年,暴跌超过70%;楼市在1990-1992年间,暴跌超过60%。

日本房价崩盘后,高位接盘的人过得怎么样?日本楼市在加息和房产税的双重打击下,房价直接崩盘了,大批日本人被套牢在楼市,一辈子为银行打工。

日本的一本纪实小说《新城的黄昏》里曾写过这么一个案例:一户日本家庭,男主在收入很高的软件公司上班,凑足首付后,在远离市中心的新区买了个“老破小”,花了7200万日元买的,其中5800万元属于贷款。本以为随着工作年限的增长,工资会逐年递增,还月供几乎没什么压力。但是楼市泡沫破灭后,整个日本经济崩溃,男主的公司也破产,他找了份零工养家,工资锐减。为了保住房子,妻子被迫出去做兼职补贴家用,儿子早早辍学出去打工,女儿毕业后一直失业。更悲惨的是,新区并没有发展起来,即使想卖房子,也没买家接手。

日本楼市会崩溃,中国的楼市就不会崩溃了吗?在房价越来越高之际,如果把身家性命全部押在房子上,是不是也太危险了呢?

楼市不可能“包赚不赔”

不过,我国近些年来出了一揽子政策,防止房地产泡沫被戳破,其中最重要的当属2 0 1 6年年底的中央经济工作会议首次提出,“房子是用来住的,不是用来炒的”。

调控之后,买房逻辑已经变了。调控的真正目标不是让房价暴涨,也不是让房价暴跌,而是剥离房地产的投资属性,让房子回归“房住不炒”的本源。换言之,就是削弱了房地产的金融属性,增强了房地产的居住属性。靠房地产大幅增值的好日子可能就一去不复返了。

新逻辑已经慢慢渗入我们的生活中,如果我们逆势而为会怎样?

河北燕郊一直是环京楼市中最火爆的区域。限购前房价一度飙升到3万多元,个别房源单价直逼4万元,2 016年下半年有钱还不一定能买到,至少还要加价2 0万元作为茶水费。然而去年限购一出,环京交易量大跌90%,燕郊当前房价已跌到2万元左右。一位投资者称,正面临着一个艰难的抉择:是否断掉按揭月供?他在燕郊福成五期的一套住宅已资不抵债,房价跌掉50%了,首付早亏光了。

对于未来的房地产市场,有专家认为,“房地产投资的暴利时代已经过去。”专家表示:“房地产市场过去10年、15年以来的福利时代已经基本一去不复返了,价值投资的时代已经到来了。”

9月7日,十三届全国人大常委会立法规划公布,房地产税法被列为一类立法项目,房地产税被正式提上日程。炒房的风险已经越来越高,因此,房产作为家庭资产配置的一部分还不错,如果把身家性命都押在房产上,显然不见得是明智的行为。

 

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