杂志汇投资与合作

在突破中前行

如果都用四个字来概括近几年中国房地产基金的发展演变趋势，作为这个行业进程的亲历者，我大致会这样表述：

2010前：探索实践2010年：基金元年2011年：行业发力2012年：矛盾显现2013年：春秋战国2014年起：格局突变2010～2013年，这短短的四年只是历史长河的一瞬，却是房地产私募基金这个行业从无到有、风云激荡、波澜壮阔的四年：2010年之初，行业发展规模还很有限，2013年已出现强势企业及品牌企业，投资案例也日趋增多。然而，在经历了表面的繁荣之后，中国房地产私募基金行业发展的瓶颈及主要矛盾也开始显现，并日渐成为不容忽视的问题。

目前，这个行业的实际投资能力与房地产从业群体的表面规模及发展热度并不匹配。作为一个新兴行业，从业者都站在同一起跑线上。到现在为止，人民币房地产基金及基金管理人大部分仍处在投资的初期阶段，投资案例还未到退出之时，也尚未有成功案例向社会展示。大部分基金还处在逐步积累信用、塑造品牌、提升专业团队的过程中。

在行业发展初期，房地产基金在资金募集的来源、速度、规模方面面临着障碍。2014年，整个房地产行业及市场拐点论日益喧嚣，房地产基金的项目开发难度加大，从业群体不得不面对调整项目选择方向的问题，不得不考虑如何在不明朗的气氛中选择前行方向。

如果把房地产基金比喻成广袤的森林，房地产行业就是滋养其生长的土地，资本就是烈烈阳光，资金的流动就如空气、清泉，几方因素有机融合才能使房地产基金茁壮成长。因此，未来要解决房地产基金的发展问题，首先要解决的就是行业的生态环境，以使整个金融地产系统协调统一。

重塑资金募集格局

当下的房地产私募基金行业，首先需要建立系统有效的资金募集机制，实现从财务投资人到战略投资人，从融资短期化到投资长期化的转变。从2013年起，房地产私募基金的投资日渐呈现出股权投资及夹层投资的特点，投资体量及投资期限都完全不同于前几年以1～2年期限居多的债权融资，这就要求资金来源结构及特点可以与其风险收益特征相匹配。但目前国内募集的人民币房地产基金中，来自机构的资金仅占30%～40%，其余资金仍来自个人投资者，即所谓高净值客户。目前，个人投资者更多地体现出倾向于存续期短、还本期短、有充分抵押物、最好是类似于信托刚性兑付的项目。但如果房地产基金的投资人不能够提供充足的长线资金，无法担当“战略投资者”的角色，不认同高风险、高收益的投资规则，那么正在发展中的房地产私募基金就不会成为房地产金融市场的主流，不能取代债权担当起辅助房地产业发展的重任。在行业起步之时，这种投资者的来源结构直接左右了投资目标的选择，大多数房地产私募基金在实际业务过程中选择了多做债权投资、过桥性质、抵押融资的业务，不仅募集资金较易，对基金管理人的要求也相对简单，可以说这是一种简单利差的商业模式，投后管理更多是一种被动监督而非主动管理。但在进入2 014年后，在整个房地产行业的发展格局已然巨变的形势下，在房地产私募基金的业务类型已然开始调整的局面下，如何引导机构L P高效率对接G P，倡导个人投资者的专业化投资，建立系统、高效、环节和成本合理的资金募集渠道已成为房地产私募基金全行业需要共同推动解决的问题。

不论房地产基金行业如何发展，债权及过桥性质的资金的需求及业态会始终存在。但从长远发展来看，房地产基金应以资金增值为目的，体现集合投资工具、股权投资为主的本质特征，成为名副其实的房地产投资商和房地产金融提供商，更多体现出金融机构的属性。行业的发展需要主流声音、价值观和商业模式的引导，方能引导其规范发展。

建立战略协同平台

时下房地产基金的资金募集渠道尚有诸多限制和不足，募集中间环节的佣金比例缺乏规范性，没有可循的标准，这无形中提高了资金的使用成本。目前，体量庞大的民间资本、保险资金等以新型金融业态（基金、信托等）参与房地产业已成为趋势。当前，从民间意识到政府导向对此已有所共识，即对资本流向房地产不能一味以宏观调控为由予以打压，也不能任其畸形发展，而应加以有效梳理及引导，增加有效供给，使其发展有序，公开，透明。因此，这些机构资金渠道（国企、险资、社保等）进入房地产私募基金，需要一个客观、独立、公正、公开、监管透明的第三方平台，才能突破局限。

对此，在整个房地产基金行业开始面临资金募集压力的时候，行业更需要通过积极务实的实践探索，集合力量，引导宣传，建立起联合募资以及协调L P的统一行动人机制，促进L P群体的壮大及成熟，进而将推动行业进步同促进自身企业发展有效地结合起来。

实际上，无论是V C/P E行业本身，还是具体到房地产基金行业，在面对变幻莫测的发展环境及生存空间时，从业群体中众多分散的个体走联合、联盟之路，携手表达行业诉求，联合营销，汇聚力量以影响行业的发展进程，应为可行之策。

以全国房地产联合投资FOF基金为例，其主要功能及目的正是为了体现资本联合，资源整合，战略协同，增值增信；通过F O F基金平台，促进子基金及关联基金的相互合作，实现资金募集、投资人资源共享；促进L P与G P、基金与基金、基金与金融机构的合作。

目前，中小型房地产基金在资金募集及项目开发方面存在相当大的局限，我们应积极倡导通过机制及商业模式的创新，来集合行业成员的各自优势，通过信息获取、联合募集来汇聚众多分散的资本，以此吸引强势机构资本，从而打通募集通路。双方可提供增信担保互助，并通过投资组合、联合投资、引导投资等策略，为房地产L P提供稳健的投资收益，为房地产GP提供长效充沛的资金池。