杂志汇小康·财智

文︱《小康·财智》记者 刘彦华

新年伊始，房企2015年成绩单陆续公布，年度销售排行榜也随之尘埃落定。从榜单来看，虽然盘踞前十的依然都是老面孔，但名次的角逐却异常激烈，除了万科以2627亿元稳居第一外，恒大凭借年末海花岛开盘大卖122亿，一举超过绿地（不算海外销售部分）攀升至第2位，而余下的几家更是杀成一团，第4位的万达与第7位的碧桂园只相差111亿，第8位的华润与第10位的华夏幸福也只相差了131亿元。

进入“白银时代”，中国楼市竞争加剧，分化加快。身在其中的房企们，用事实证明，取势、明道、优术，才是在“红海”中厮杀的正确姿势。

绿地集团

关键词：补血

2408亿，这是绿地2014年房地产主业的合同销售额。借此绿地一举超越蝉联冠军多年的万科，成为国内房企的“新一哥”。

不过，2015年的绿地并没有延续之前的辉煌。2015.1亿元，这是克而瑞研究中心给出的绿地2015年的销售业绩，仅完成年初2800亿元任务目标的72%，排名第三；比排名第一的万科少了512亿，排名第二的是恒大地产，全年销售业绩为2050.4亿元。

当然，克而瑞的数据并未包含绿地的海外收入。但是，即便顺利完成年初制定的海外销售300亿元目标，绿地距离行业第一的位置也还有200亿元的差距。

房地产业是资金高度密集的产业，因融资难所产生的资金链危机一直都是悬在房企头上的达摩克利斯之剑。

2015年12月4日，绿地控股股份有限公司发布公告称，转让旗下陕西西安绿地正大缤纷城、四川成都绿地国际花都、上海绿地公园广场等6个商办物业资产，股权及债权合计55.43亿元。

“破天荒”出售6家商办物业，引来市场疑虑，绿地这是“缺钱”了吗？

截至 2015 年 9 月，公司的资产负债率为88%，净负债率为 295%，这是绿地第三季度报告披露的信息。绿地方面也承认公司的资产负债率确实“处于行业较高水平”。

9月17日，拟私募发行3亿美元2年期定息债券；9月29日，申请发行46亿中期票据；10月16日，拟公开发行面值总额不超过200亿元的公司债券；12月9日，拟以14.51元每股为底价，向不超过10名特定对象非公开发行不超过20.78亿股，募资金额不超过301.5亿元……

自2015年8月成功借壳金丰投资上市以来，短短几个月，绿地已火速抛出多个融资方案，涉及金额高达567亿元人民币。

对此，业内人士评论称，随着资本市场和各种金融工具的放开，地产企业与金融资本的相互融合将愈加显著，“通过各种方式打通融资渠道，可能是应对白银时代转型的首选。”

恒大地产

关键词：接盘侠

恒大的2015关键词，无疑是“兼并”二字。

继以135亿的总成交价格收购了香港新世界集团4个超大型项目后，不到一个月，2015年12月29日，恒大地产再次发布公告，收购香港新世界位于成都、贵阳2个项目，及收购周大福位于北京、上海、青岛3个项目，5个项目总建筑面积851万平方米，总金额204亿元，又一次刷新了中国房地产收购的最高历史纪录。

2015年，恒大并购动作频频，据不完全统计，近半年共斥资602亿元向新世界、华人置业、信和置地等港资巨头收购15个超大型项目，总建筑面积超1700万平方米。

行业分化严重，市场优胜劣汰，并购一度成为市场主旋律。作为最具代表性的龙头房企，恒大在这一并购大潮中无疑是最大的赢家。理由是，在恒大的收购运作过程中，这些港资企业不仅给出了超值的优惠，更是在过程中给与了积极配合。

以12月29日收购香港新世界2个项目及周大福3个项目为例，从公布的信息可知，此次收购的5个项目与周边同类型土地及物业相比，成交价、付款条件及盈利能力均极具优势，其中成交价普遍较市价大幅折让，而项目的投资回报率则普遍在20%以上。而204亿收购价款，恒大将透过新世界、周大福认购的、无固定到期日的永续债支付约50%，剩下50%约100亿元，恒大先期则只需支付其中的约30%即29亿，就可获得5个项目的所有权益。这意味着，恒大此次收购新世界、周大福5大项目先期支付资金仅占204亿总价的约15%。

能够让并购对象在把项目优惠卖给自己后，又选择认购自己的债券，为公司输送资金，恒大的魅力可见一斑。

“只有足够信任恒大的实力，对恒大通过标准化运营、高效执行力、强大成本控制、大规模快速开发以及快速销售等强大优势足够认可，才可以解释这些并购方案的达成，而最终结果将是双赢。”一位业内人士如是评论。

果然不负众望。据恒大地产1月4日发布的年度销售简报显示，在2015年，其累计实现合约销售额达2013.4亿元，较2014年1315亿大增53.1%，增幅全国第一，创恒大全年销售历史最高纪录，领跑整个行业。

同时，数据显示，仅2015年12月28日开盘的中国海南海花岛项目，就以122.05亿的开盘销售金额、136万平米的销售面积及10万的认筹到访人数，创造了三大世界之最。

此外，按照年初1500亿元的销售目标计算，2015年恒大地产目标完成率高达134.24%。即便是按照2015年10月调高后的1800亿元销售目标计算，年度目标完成率也高达111.9%，在国内房企中绝对称得上是一骑绝尘。

手中有粮底气足，下一个震惊业界的大动作或已在恒大的运作中。

2015年，华夏幸福以产业地产领头羊的身份，首次跻身全国房地产企业年度销售十强。据中国指数研究院数据显示，公司全年销售额达720亿元，同比增长40%；销售面积679万平方米，同比增长17%，稳步迈向千亿目标。

“万科系中高层频繁跳槽华夏幸福！”2015年中，华夏幸福高薪挖人的事情在业界传得沸沸扬扬。近年，尽管华夏幸福给外界的印象总是人才流动频繁、架构调整频繁，但不可否认的是，作为专长打造产业新城的房企，其快速的扩张有目共睹。

华夏幸福，全称华夏幸福基业股份有限公司，创立于1998年，2011年在A股上市，股票代码600340，是中国领先的产业新城运营商。过去6年间，通过打造产业载体，搭建产业平台，巧妙促进地方的产业升级，公司完成了超过10倍的惊人的销售额扩张。

华夏幸福的成长秘诀就是其独特的产城模式，具体做法是：根据中国产业发展趋势与地域特点，选择抓住一线城市制造业的外溢趋势，在一线城市周边建立制造业园区；同时与地方政府合作，为政府提供系统性解决方案，包括产业规划、土地开发、招商、物业管理运营等，促成区域产业升级，并在此过程中分享园区产业发展服务、房地产开发等业务带来的收益，即所谓的“PPP模式”。

2015年7月20日，国务院办公厅通报表扬了由华夏幸福与当地政府合作开发的产业新城项目——固安PPP模式。7月27日，发改委推出13个PPP示范案例，固安工业园区新型城镇化项目再次榜上有名，成为河北唯一入选项目。华夏幸福的“政府主导、企业运作、合作共赢”模式得到从国家到地方各级政府的全面认可和肯定。

“目前很多地方政府愿意让华夏幸福基业进入当地进行开发，主要是看中了其城市运营商角色。”一位业内人士表示，华夏幸福以县域经济运作为最擅长，此举可加快城市郊区地块的开发，其招商定位围绕一些富有生命力的产业，因此符合未来的人口导入规律。

作为PPP模式标杆，目前，华夏幸福的事业版图主要布局于京津冀、长江经济带、沈阳都市圈和“一带一路”，遍布北京、河北、上海、辽宁、江苏、印度尼西亚等全球30多个区域。

然而，产城模式已成一把双刃剑。随着公司业务的飞速拓展，其进驻的区域越来越多，面对不同区域的不同条件，如何快速成功复制模式，也已成为华夏幸福当前急需解决的最大问题。

对此，业界各方表示担忧。

央企明星、香港蓝筹股之一的华润置地以稳健著称，2014年销售业绩一般，2015年希望可以“打个翻身仗”，提出了780亿元的签约额目标，较2014年上涨14%。

从数字上看，华润置业表现不错。根据中国指数研究院的统计，2015年华润置地的销售额为851亿元，销售面积为733万平方米，目标完成率109%。

2015年，华润置地回归一二线城市意向明显。

事实上，尽管大本营在北京，但是，2010年，由于一二线城市严格执行限购、限贷政策，华润置地基于其对市场形势的判断，开始加速向三四线城市布局，缩减了其在一线城市的布局。

缘于此前对房地产形势判断失误的拖累，华润置地毛利率也出现持续下滑的局面。公开资料显示，2011年华润置地的毛利率为39.5%，随后2012年底下降至36.9%，2013年则继续下降到28.2%。2014年毛利率虽然见底回升至30.4%，但依然受压趋势比较严重。

2015年，华润置地预计，毛利率方面将会比2014年有所增长，原因之一便是公司大力度地调整了区域结构，一二线城市占比大幅增加。有媒体统计，截至8月底，华润置地拿地金额是所有房企中最高的，为441亿元，已经在北京、上海、福州、武汉等拿下11个地块，其中5块为“地王”，总面积为366万平方米。而据华润置地财报数据显示，仅2015年上半年，华润置地斥资383.8亿元增持了10宗土地，其中仅北京、上海区域拿地支出便高达244.72亿元。

另外，从2015年业绩贡献的城市排名来看，华润置地业绩贡献排名前十的城市，除惠州外其余均是一线城市和重点二线城市（广州由于其无大量货源可售导致业绩贡献较少）。

回归一二线，这正好与目前市场大趋势相符合。2015年以来，由于三四线城市过剩风险日渐凸显，众多标杆房企开始全面回归一线城市和二线核心城市。据中原地产统计数据显示：截至11月23日，2015年以来，20大标杆房企合计投入了3422亿元用于新增土地储备，其中在一线城市的拿地占比历史上首次突破了40%，高达45%以上。由此可见，重点房企对一线城市的“执着”不言而喻。

地王频出，房企扎堆抢高价地，无疑，其背后将是市场同类高端化产品供量的激增，竞争的惨烈。

2015年11月下旬，经过大半个月的谈判和协商，华润置地“基本确定”拆伙，退出月初83.4亿元拿下北京丰台南苑乡B组团地块的华润招商华侨城联合体。

央企一般是造“地王”的专业户，“退地”则鲜少有闻。显然，华润置地已经感受到了在一线城市拿高价地酝酿着的极大风险。

融创中国

关键词：厚道

“原地踏步”，孙宏斌如此评价融创中国2015年的市场表现。

2015年对于整个行业和TOP10房企而言，无疑是个丰收年，整个行业突破9万亿的峰值，创下新高。而第一梯队千亿恒大更是创下了53%的惊人增速。对于之下，融创中国显得有些落后。据融创中国发布数据显示，2015年融创中国实现销售金额为734.6亿元，较2014年的710亿元，仅增长约3.46%。

做人要厚道。“因为2014年和2015年我们都在帮助别的开发商干活。”融创中国董事长孙宏斌就是个厚道人，面对业绩增长停滞不前，他选择了给自己、给团队、给市场一个“鼓励式”的微笑。

孙宏斌，人称“地产骇客”，习惯充当“白衣骑士”。过去两年，从绿城到佳兆业，再到雨润集团，国内几次叫得响的民企危机，次次都没少了孙宏斌的身影。

2014年5月，融创中国以62.98亿港元收购绿城中国24.31%股份。该起巨额收购发生在两家颇具代表性的房企之间，一时成为行业关注焦点。随着绿城集团董事长宋卫平决定回归绿城，双方经过了多轮谈判后，最后宣告协议中止。随后中交集团入主绿城。

2015年1月30日，融创与佳兆业达成协议，接手佳兆业49.25%股份，2月5日，融创中国购入佳兆业25.29亿股份，交易完成后融创将成为佳兆业第一大股东，但最终因股份买卖若干先决条件仍未达成，融创宣布不继续进行股份购买。

2015年9月8日，融创中国与雨润控股集团有限公司订立战略合作协议，再接“烫手山芋”。选择战略合作，而不是此前直接收购公司股权的方式，被业内解读为两次收购经历之后，融创收购策略趋向灵活。然而，不过几天之后，9月18日晚，融创中国发布公告，宣布放弃同雨润集团合作，改由孙宏斌的个人公司代替进行。原因是融创中国等不及冗长的审批时间。

无论外界评价是屡败屡战也好，还是屡战屡败也好，绿城、佳兆业、雨润，三桩未成的买卖确实实实在在地拖累了融创中国的业绩。

这几次并购占用了融创中国大量的资金和人力，也间接使得融创中国在2014年、2015年在业绩规模上出现原地踏步的局面。

“我们有一半的员工是在给别的公司干活。”据孙宏斌介绍，融创上海总经理田强到绿城当了近一年的总经理，融创执行总裁黄书平曾到佳兆业当了半年的总经理。在并购的尽职调查阶段，融创派出的团队密集勘察了近300个地产项目。

除却管理资源的占用，这几桩大的并购，也占用了融创中国很多的资金。“2014年4、5月份的时候，绿城50几个亿一次性付清。在2015年1月份的时候，把佳兆业的6亿美元付清了。也占了很多的资源，占了很多钱。”对此，孙宏斌直言不讳，“绿城50几个亿在2014年年底最后一天回款，佳兆业的最后一批资金是去年的12月28日付清。”

虽然并购屡屡失败，但孙宏斌认为自己从中有失也有得，“通过这些经历，我应该是更加成熟了。”

“2016年我们要重新开始。”走向成熟的孙宏斌给融创中国提出的2016任务目标是“800亿元以上”。虽然比较保守，但却是融创中国的新起点。

碧桂园

关键词：触网

在刚刚出炉的2015年房企销售排行榜上，碧桂园以1357亿元的销售额位列第7，成功挤进“千亿俱乐部”。

2015年的房地产行业，互联网+成为了一个绕不开的话题。面对标杆房企纷纷落定互联网布局，碧桂园在不久前也终于踏出了这一步。2015年9月25日，碧桂园与阿里召开发布会，联合推出“神马劵”，利用阿里大数据平台，进行销售和海外项目的推广。

根据合作协议，“神马券”具有至少四项“神奇功能”：首先，持有神马券2017年起可以最多入住108晚金海湾新马豪华海景公寓；其次，购买神马券前2年可获10%年预期回报；第三，如果神马券买了没住，可申请全额退券，如果住了但没住够108晚，还有一次转让机会；除此之外，持有神马券，在马来西亚购买特定房源可额外享受9.8折优惠。最重要的是，一张神马券仅售2000元人民币。

从表面上看，碧桂园海外与阿里推出的“神马劵”是一个理财加分时度假的产品，但仔细探究，显然这不是两个巨头之间的简单产品售卖的动作这么简单。

这款“看上去很美”的虚拟电子券，几乎可以满足人们对旅游、住宿、投资、置业的一切美好想象。不仅对于双方来说，拉开了构建地产互联网+生态的大幕，意义十分重大，而且对整个房地产行业都是一种创新，一种探索。