温泉镇上的“创客小镇”
中关村创客小镇2018年7月中旬，北京的暴雨持续数日。不少上班族通勤路上都经历了雨中等车、蹚水过“河”的艰难跋涉。北京小飞手教育科技有限公司副总经理傅恒曾有过同样的经历，而今，他已成为“局外人”。2018年5月，他正式入住地处海淀区温泉镇的中关村创客小镇，由此开启全新的生活状态。
早上7点，趁着雨后难得的夏日凉爽晨跑半小时，吃早餐，8点准时开始一天的工作。住所、办公室、餐厅，都在步行不超过5分钟可达的距离范围内——而北京的平均单程通勤时间为52.9分钟。此外，女儿的幼儿园就在百米之隔的公司对面。
和傅恒享受到同样福利的，还有高新技术、新能源、文化创意等领域的其他创业者。这个创客小镇正是为他们而设计建立的。
作为北京市首批利用集体建设用地建租赁房的五个试点项目之一，创客小镇不仅提供了公租房，还有共享办公、项目展演等工作空间及生活服务功能。自2017年1月迎来第一批创业团队至今，这里已陆续进驻了490多家企业。3000位傅恒一样的创业者，在这里实现了“楼上居住、楼下办公”的理想生活。
月租从4万元降至2000元
对工作任务繁重的创业者而言，保证工作和休息的时间尤为重要。从事中小学无人机课程研发的傅恒和团队的小伙伴们对此感受颇深。
“两个多月以前，每天耗费在上下班路上的时间是两个多小时，现在不足10分钟，工作效率明显提升。“傅恒说。
在创客小镇能享受到的便利远不止于此。
小镇一期占地5.9万平方米，建筑面积约19万平方米，有10栋共2772套精装公寓，2.68万平方米众创空间以及2万余平方米商业服务空间等配套业态。
其中，公寓部分包含了两室一厅、一室一厅、大开间三种户型。《瞭望东方周刊》记者走访样板间时发现，房间内家具、电器一应俱全，甚至连晾衣架都已配齐，创业者们可以拎包入住，一些“两用”房还可以放下床板休息、收起床板办公。
“房子有好几种装修风格，我挑了一套最喜欢的粉红色大开间。”知疗科技有限公司CEO陈晓迪告诉《瞭望东方周刊》。
按照海淀区政府鼓励创新创业的专项补贴政策，入住小镇的创业者还可以享受50%的租金补贴。以陈晓迪居住的40平方米开间为例，原租金每月2330.8元，补贴后只需 1165.4元。她的团队申请了位于一楼的两套公寓用作办公，月租金只需 2000多元，而之前的写字楼租金为两年100万元，每月约为4万元。
北京创客小镇科技有限公司是这个小镇的运营方，其CEO胡堃告诉《瞭望东方周刊》，整个众创空间部分有578个工位，还设有独立办公室、视频会议室、路演大厅、展示中心、会客厅等，基本可以满足一个创业企业在基础设施方面的所有需求。
此外，为弥补小镇位置偏远、交通不甚方便的缺憾，园区内还专门配置了分时租赁的电动车、电动公交车，班车体系也已完备。此外，餐厅、24小时健身房、咖啡馆、便利店、健康管理体验中心等公共服务设施，为创客们提供了生活保障。
“所有的办公、后勤服务我们都有智能化的管理系统，家电维修、室内保洁等服务，住户只需要通过我们的App 一键申请预约就可以了。”胡堃说。
不限户口和收入的公租房
中关村创客小镇的前身，即2013年启动建设的温泉镇351地块，和其他几个集体土地建租赁房的试点一样，计划建设普通公租房，由区政府整体趸租后，再配租给符合条件的公租房轮候人群。
2015年，项目定位发生了变化。
当年5月26日，时任海淀区区委书记隋振江、区长于军等区领导到温泉镇现场调研“一镇一园”工作时提出，基于海淀区具备创新、创业土壤，保障房能够满足普通轮候家庭需求的现实，给出了将351地块试点与“大众创业、万众创新”结合起来，面向“双创”人群提供专项保障。
按照这一方向，2015年底，温泉镇政府引入社会资本，成立了由镇集体企业，北京兴泉置业开发建设有限公司（以下简称兴泉置业）控股的混合所有制企业——北京创客小镇科技有限公司，专司项目的运营。
“公司成立的时候，项目其实已经开工两年，整个社区的主体结构基本完工了。我们进来之后，对园区建筑作了装饰及空间功能等方面的调整。”胡堃告诉本刊记者。
更复杂的调整在于配租政策和管理制度的设定。
按照此前的北京市保障性住房准入标准，申请公租房需满足京籍、3人及以下家庭年收入不超过10万元等条件，这一要求就把很多创客挡在了门外。
“项目要延续对无房家庭的保障，同时精准定向创客，既需要打破原来的保障房审核标准，又要对创客加以筛选，这涉及到从国家部委到市、区各相关机构不下十个部门的沟通协调。”胡堃说。
经过近一年时间的研究策划，2016年12月20日，中关村科技园区海淀园管委会、海淀区房管局、财政局联合发布了《海淀区创客人才公共租赁住房承租评审实施办法》。其中规定：申请入园的企业须是在海淀区注册、原则上注册时间不超过5年的初创公司；企业产品（服务）属于《国家重点支持的高新技术领域》或海淀区重点支持的产业领域的范围，如高新技术、文化创意产业等，提交的创业计划要符合海淀区产业发展方向。申请公租房的企业员工则不限户籍、不限收入。
中关村创客小镇服务公示栏“项目申请在线上提交通过审核之后，还要经过线下评审，针对不同的行业，评审团由对口的投资人、技术专家以及政府人员组成，评分要超过80分才行。”傅恒介绍说。
为保证有进有出，合同期每满一年，创客小镇会对企业开展一次年审，25%的团队将会因为发展不好或违反公租房管理规定等原因被淘汰掉。“事实上，一些成长较快的团队也会随着公司的壮大主动离开，去寻找更大的空间。”胡堃说。
年租金多出了6800万元
“从试点效果上来看，中关村创客小镇无疑是成功的，其中最突出的便是很大程度上实现了‘职住平衡’。”国务院发展研究中心综合研究室主任刘卫民对《瞭望东方周刊》表示。
如今，集体土地建租赁房试点已扩展至13个城市，各城市陆续公布实施方案，中关村创客小镇这个将国家住房保障战略和“双创”战略巧妙结合的项目，从建设过程到运营模式，都为其他试点提供了借鉴。
作为一种集体经济的创新形式，创客小镇要确保集体资产的安全、增值和效益最大化，在运营管理方面作了很多市场化的探索。
温泉镇党委书记方海强告诉《瞭望东方周刊》，创客小镇投资规模估算约13亿元，其中建安成本约10亿元，土地成本约3亿元。资金来源主要是自有资金、银行贷款以及政府支持资金，项目回收周期大约要18年，20年净收益约2.1亿元，主要来源为房屋租金。
“实际上，由于公寓部分由政府趸租，房屋的基础租金基本上是‘旱涝保收’，而根据我们的测算，改造为创客社区之后，住宅租金这一项每年比作为传统公租房多出了6800万元，并且能提前一年收回全部建设成本。”方海强告诉本刊记者。
除居住部分之外，项目其余配套空间，包括地上和地下空间则由小镇科技公司趸租，并按照“双创”需求进行改造、招租、运营和服务，获得的市场收益，51%仍然归控股公司兴泉置业所有。
尽管创客小镇尚处于运营初期，还未实现可分配收益，但方海强认为未来的增值潜力可期。创客小镇还具有“孵化器+加速器”的定位和功能，入驻企业可以获得创业辅导、财税法咨询、企业营销推广等创业资源和服务。
“入驻园区的初创公司，涵盖人工智能、智能硬件、新能源环保、新材料技术等前沿科技企业，未来可能会出现行业巨头，我们要使其整体进入我们的孵化体系，同时提升对企业的科技服务能力。”方海强说，目前创客小镇在孵的小微科创企业已经有228家。
他还透露，兴泉置业目前还在着手筹建创客小镇投资基金（目前基金总规模在6000万元左右），以加速小微企业成长。
胡堃告诉本刊记者，不同的创业企业聚合在一起，碰撞出了很多机会，这些都是助力企业发展的优势条件，“目前小镇内部就已经有不止一起的合资合并案例了。”
全镇统筹，收益共享
实际上，在集体土地建租赁房项目中，最重要的相关方是农民，他们的利益如何保障是核心问题。
中关村创客小镇公寓内景“我们利益分配机制的基本原则是全镇统筹、全体农民共享。”方海强强调。
海淀区北部“一镇一园”规划温泉镇集体建设用地规模为120万平方米，温泉镇351地块为东埠头村集体土地，包括村民宅基地及部分非宅公产，2011年通过村民自治的形式进行村庄腾退整理得出，共约13万多平方米。
“中关村创客小镇项目落成，东埠头村民可获得回迁安置房、基础土地收益（占地费），更多的资产性收益则由全镇的人来分享。”方海强说。
除了可以从项目获得长远、可持续的产权收益，“上楼”之后，很多农民还找到了稳定的就业机会。“我们自己的物业服务团队就优先向周边居民和村民招聘，这本身也是我们要承担的职责，集体经济，不光要解决经济效益还要解决社会效益。”胡堃说。
更直观的社会效益则体现在“村容村貌”的改观和产业调整上。
据方海强介绍，“随着项目建设的拆违腾退，原有近300余出租户自然消失，疏解非首都功能产业从业人员1000余人。”
除此之外，在他看来，创客小镇通过聚集创新人才的模式，还可以实现创新产业的聚集，从而创造集体经济产业化指数级发展的上升空间。
不过，在孵化器、众创空间云集的今天，创客小镇也面临着不小的竞争压力。
“接下来我们的重点是总结小镇的独特模式，形成品牌向外输出。实际上现在已经有很多地区到小镇来寻求经验，其中既有一些集体土地租赁房项目来交流经验，也包括一些人才公寓、青年公寓项目寻求合作。还有一些地方政府也希望引入中关村创客小镇的孵化体系和产业资源，复制创客小镇模式。”胡堃告诉本刊记者。
对温泉镇来说，基于创客小镇的探索成果，集体经济也有了明确的发展方向。“温泉镇集体产业用地除已纳入创客小镇一期、二期项目的地块外，剩余地块均为教育科研用地，未来我们拟根据创客小镇项目创新创业孵化情况配套建设创客小镇三期项目。”方海强说。