“租房贷”平台背后的金融秘密
“租房贷”平台相继暴雷
近日，浙江杭州一家长租公寓的破产迅速上了头条新闻。杭州的长租公寓运营企业鼎家科技突然宣布，因经营不善，出现资金链断裂，目前已经被安排进入破产清算程序。
据了解，租户在租房时，鼎家曾许诺租户用押一付一方式缴纳房租，但实际上是让租户在不知情的情况下使用了网络贷款。大部分租户在通过银行卡绑定一个名为“51返呗”（现更名为“爱上街”）的APP后，该平台一次性将租金支付给鼎家，而租户每月须按时向爱上街还款。据了解，鼎家破产约有4000户租客受损，涉及的网贷平台6家。
记者了解到，鼎家科技的发展模式简单总结就是“拿房———出租———融资———再拿房”，这种模式给鼎家科技的飞速发展提供了足够的资金来源，截至2017年底已发展长租公寓超过5000间。
近日，上海“爱公寓”的一名租客也向记者反映，公寓方面已经不给租户办理退房、解贷等手续，大量房东反映多月没有收到房租，甚至一些刚刚通过“租房贷”与该公寓签约的租户也被没有收到房租的房主清了出来，而此前完成解约的租客则被平台拒绝退还押金。目前，租户们已经向公安机关报警。
“租房贷”严重影响租客权益
“这种模式实际上是租客在以个人信用在帮长租公寓企业贷款，严重侵犯了租客的权益。”一名房地产律师向记者指出。表面上看来，这种“押一付一”模式的房租交付方式跟普通的交付租金没有什么区别，但实际上是完全不同的法律关系。“一般的租房合同的月租金只是普通的债权债务关系，而一旦涉及向第三方的金融机构借贷，则是金融借款，一旦出现违约或者逾期的情况，可能会上征信记录，影响租客的信用，后期贷款买房买车都可能受影响。”
北京中银律师事务所律师雷国亚表示，在“租房贷”的案例中，租赁合同和借款协议是两份完全独立的合同，发生纠纷后不利于保护租客的合法权益。一方面长租公寓并不为租客与分期平台的借款提供担保；另一方面，一旦平台跑路，租客和房主往往会陷入一个对立的境地。
原我爱我家副总裁胡景晖称，“以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商，为了扩大规模，以高于市场正常价格的20%到40%争抢房源，人为抬高收房价格，而且这些长租公寓重装修、N+1出租模式加剧了租房价格上涨。长租公寓企业一味满足资本市场的胃口，现在发展严重跑偏了。”
分期月付已是普遍做法
北京“租房贷”的情况到底如何？“租房贷”背后长租公寓有着什么样的资金来源和运营模式？记者对几家位于朝阳区的长租公寓进行了调查。
记者来到位于朝阳区传媒大学地铁站附近，通惠河南岸的“相寓”，“相寓”是我爱我家旗下的长租公寓。一名工作人员介绍，该公寓的几百间房屋均已出租完毕，目前没有空房，如需要租房需要排队到九月份。该公寓普通两居室的价格是8000元每月，标准化装修，除了电视机，冰箱、洗衣机、空调一应俱全，地下室有咖啡馆、健身房等配套，租客大都是国贸附近上班的白领。
据了解，“相寓”的租客除可以选择传统的房租支付方式之外，也可以选择信用租房产品。该产品由相寓与芝麻信用、房司令合作推出。可以通过芝麻信用分期付款，芝麻信用分700分以上免押金，700分以下押一付一，分期服务费为月租金的5.8%，但租户如若中途退租，则不仅需付租房违约金，还需付分期违约金，按借款合同的相关规定付给房司令。
链家的一位门店经理告诉记者，通过自如APP平台办理的租房有三种支付方式，分别为在线支付、自如白条、自如客专享分期，并不强求租户一定要选用其中某种支付方式。记者获得的一份自如合同上“合同说明”条款中记载：“乙方（租户）若选择自如白条支付方式，则乙方的支付方式与京东签署的《信用付款（自如白条）支付协议》为准，若乙方选择自如客专享分期支付方式，则乙方的支付方式以乙方与出借人签署的贷款相关合同为准。”
自如官网介绍，自如分期是为签约1年的租户打造的房租月付的租房消费分期的贷款产品，分期手续费率6.27%，共11期。只要是身份证登记用户、1年租期、自如信用分满70分且为非学生、非企业用户，即可使用分期签约。每个人最多只能签约3单自如客专享分期。
借道“信托”向租客放贷
近年来，处在“风口”上的长租公寓飞速发展。公开资料显示，截至2017年底，自如进入了北京、上海等9座城市，为超过20万业主委托管理50万间房源，累计服务120万名自如客，2017年的租金收入突破160亿元。蛋壳公寓2015年在北京成立，到2018年，蛋壳公寓用3年时间让自己拥有了10万间房源。
多名业内人士指出，“金融+长租公寓”这种模式是长租公寓飞速发展的秘密。记者了解到，长租公寓背后的实体公司已经由传统的房产经纪机构变成了“资产管理公司”，比如自如的实体公司是“北京自如生活资产管理公司”，蛋壳公寓背后则是“紫梧桐（北京）资产管理有限公司”。一名基金业人士称，从房产经纪到资产管理公司的转变，前者是一种撮合交易，后者则凸显了资本运营。
在记者获得的一份“北京自如生活资产管理公司”的房屋租赁合同中，发现其贷款的主体是中国对外经济贸易信托有限公司（以下称“外贸信托”）。
2017年8月15日，自如成功发行了国内首单租房市场消费分期类 ABS———“中信证券———自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”，该单ABS产品由中信证券担任计划管理人及承销机构，期限两年，首期发行规模5亿元，本专项计划优先级票面利率5.39%。截至到目前，自如与外贸信托至少已经发起设立了“荟润5号”“荟润6号”等2个信托计划，用以向自如租客发放贷款。
在这个资管计划中，“自如”全资子公司北京自如众诚友融信息科技有限公司作为发放住房分期贷款的资金方，同时也是该专项计划的原始权益人，通过与外贸信托合作成立信托通道的方式来实现对自如租户开展住房分期信贷业务。“由于自如并未持有消费金融经营许可证或小额贷款经营许可证，不得不通过设立信托的方式向租户发放贷款。这种方式将基础资产由小额贷款转变为信托受益权，可有效规避基础资产的法律瑕疵。”一名证券业人士告诉记者。
“房住不炒”“租售同权”已经是大势所趋，房租的长期化、稳定化是全社会乐见其成的。长租公寓模式有其自身的亮点，即通过对于房产的改造，获得溢价收益以及较为稳定的现金流。这本是房产业的“一股清流”，但是这个模式一旦绑上金融杠杆化的疯狂战车，就可能从小清新变成疯狂的巨兽。当务之急是要及时控制长租模式下的金融风险，让长租公寓回归“长住”本质，而不是充当金融工具。
□8月27日《北京青年报》朱开云