万科式焦虑：去地产化何以解忧
“十年之后，万科还是地产公司吗？我想应该不是了，如果还是，那也得惨淡经营。”
2018年6月29日，万科股东大会上，董事会主席郁亮的一席话激起千层浪——万科正在酝酿“去地产化”。
2017年的年报显示万科在全国商品房的市场份额上升至3.96%，这一数字在2016年为3.10%，全国22个城市的销售金额位列当地第一。一边是商品房市场份额的增长，另一边是董事会主席要“去地产”，到底为什么呢？
作为房地产龙头企业的万科，更像是地产界的风向标，其一言一行备受关注。郁亮的“去地产化”一言一出，立即引起热议。事实上，地产商的转型，万科并不是第一个，早在2015年，万达集团董事长王健林就提出在三到五年之内把“地产”去掉。
曾经风光无限的地产业，相继逐步走上“去地产化”的转型之路，带给外界一种信号——未来地产界将有重大变化。
价格单边上涨时代结束
早在2018年的3月万科业绩推介会上，郁亮就对于过去20年房地产的黄金发展期给出了自己的看法。他认为出现这一现象的根本原因是“中国出现了人类历史上前所未有的一次城镇化变革，带来了住房短缺和旺盛的需求。”过去主要是依靠大力发展商品房来解决，如今住房全面短缺时代已经结束。
从国家的一系列政策中，就能够看出端倪。北京一直是楼市的风向标，经历了2016年爆发式增长之后，2017年3月份的限购，让楼市的疯狂戛然而止。
北京从2017年3月以来，大大小小出台的限购政策不在少数，进入2018年，限购政策还在继续。国土资源部部长姜大明在2018年两会期间表示，将采取分类调控的原则，增加一线城市的供应面积，同时全力支持一线城市地方政府的调控措施。
北京一个重要的表现是共有产权房屋的出现，将原有的自住型商品房项目按照一定计算方式直接转变为共有产权房屋。最新开盘的一个共有产权房屋项目位于北京大兴，根据大兴区住房与建设委员会发布的公告，该项目申购人与政府共同享有该房屋的产权。其中购房人产权份额比例为60%，大兴区保障性住房建设投资有限公司（政府产权份额代持机构）持有剩余40%的份额。
所谓共有产权住房，是指地方政府让渡部分土地出让收益，然后以较低的价格配售给符合条件的保障对象家庭；由保障对象家庭与地方政府签订合同，约定双方的产权份额以及保障房将来上市交易的条件，以及所得价款的分配份额，而房屋产权可由政府和市民按一定比例持有。
根据政策规定，申请共有产权房屋的人需要满足一定的条件，且对于上市交易有着严格的限制。共有产权房屋的出现，既是对刚需的满足，也是对炒房的抑制，这令房屋的投资属性开始下降。
与增加土地供应齐头并进的是去杠杆。2017 年末，全国主要金融机构房地产贷款余额为 32.2 万亿元，同比增长 20.9%，增速较 2016 年末低 6.1个百分点。同时对“首付贷”的治理方面，也不遗余力。
链家的一位经纪人告诉记者，之前链家的金融业务，包括“首付贷”“过桥贷”“尾款垫资”等业务已经全部叫停。“现在集团也在治理，对于违规的经纪人帮助客户做首付贷款，一旦查处，集团直接开除。”
郁亮认为，全面短缺时代的结束并不意味着供应过剩，只是房地产的主要矛盾已经由短缺转变为不平衡不充分。同时他还预判：中国房价单边快速上涨时代已经结束。
郁亮不止一次在公开场合表述万科的转型战略。在股东大会上，郁亮表示要把万科各地公司名称中的“地产”字样都拿掉，这样更符合万科的未来定位。他表示，万科以后的发展方向是“有空间的地方发展”。
主营业务增速乏力
早在2012年郁亮还在担任万科总裁时就曾经表示过，“房地产黄金时代已经过去，将进入白银时代。”彼时，郁亮的言论在业界曾经引起质疑，时至现在，已经在业界形成共识。
在万科的2017年财报中显示，第一大业务房地产业务的营业收入占整体营收的95.9%，地产业务收入仍然在整体业务中占据绝大部分比例，但是这一比例与同期相比下降0.48%。
对比万科从2015年到2017年的财报数据显示，2015年到2017年的每年的地产营业收入相较去年同期的增幅为32.52%、23.09%、0.48%，这一数据意味着，万科的房地产营业收入增幅在逐年下降。
与地产业务下降相反的，是物业服务和其他业务的增长。对比万科2015年到2017年的物业服务增速分别为49.41%、43.42%、67.28%。物业服务成为万科2017年财报中新的增长点。
根据国家统计局数据显示，2017年全国商品房销售面积为 16.94亿平方米，同比增长 7.7%，销售金额13.37万亿元，同比增长13.7%，增速较2016年分别下降14.8 和 21.1个百分点。分季度看，全国商品房销售面积的单季增速分别为 19.5%、14.1%、 1.1%和 2.4%，三、四季度增速下降明显。
在易居研究院研究总监严跃进看来，去房地产化，其实不是说不做房地产，而是说要降低比例，同时要改变相关商业模式。尤其是地产高速增长的时代过去，接下来实际上还是需要有各类新的创新，这都需要房企主动调整方向和投资节奏，进而寻找更好的投资机会。
转型服务
万科相关负责人告诉《商学院》记者 ：“我们过去几年也没有把自己定位于单纯的房地产开发商，2012年开始定位于城市配套服务商，今年迭代为‘城乡建设与生活服务商’。”
“老百姓需要的是养老服务，而不是养老地产，换个方式卖房子，这是不合适的，很多人邀请我们去做‘养老地产’我们都拒绝了，因为我们觉得首先是养老服务。”郁亮说道。
中国的两大地产企业——万科和万达，都在“去地产化”，强调服务。但两者的转型又有所不同。
万达转型服务业，主要是通过轻资产来运作。万达轻资产分为两类，一种叫做投资类，一种叫做合作类。所谓投资类是指他人出钱，万达帮他找地、设计、建设、招商、竣工运营后交移给他人，其中还有一个资本化程序。而合作类是指万达既不出钱，也不出地，觉得项目合适，就跟他人签合同，帮助他人建设，建成后租金三七分成。目前这是万达力推的模式。
据了解，租金的利润比例极高，租金似乎已经成为万达一个长期稳定的现金流之一。
而万科也在做同样的事情。 万科相关负责人告诉记者“万科一直在围绕‘美好生活’、围绕城市和客户发展的两条主线在布局‘相关多元化’。” “我们关注的是客户的全生命周期的布局，比如围绕最早的住宅，延伸到教育、养老、再到长租公寓，”一位万科的内部人士告诉记者。
据了解，在万科的业务骨架中，房地产开发、物业服务、租赁住宅正在成为万科的核心业务，而商业和物流已经成为万科的优势业务，养老、教育、冰雪度假正在探索之中。
但是严跃进认为，万科去地产是因为其有实力和原始积累，而对于其他企业来说，地产销售依然是维系现金流较好的手段，所以可以认为万科带头形成了一个方向，但是别的企业在转型方面还是需要谨慎，乐观看待房地产市场的机会，尤其是住宅市场的机会依然是需要的。