杂志汇投资与合作

来自投中集团的研究数据表明，截至2013年12月底，中国人民币房地产基金市场拥有20 6家专业基金机构、437只房地产私募基金，总管理资金规模超过人民币4000亿元。2013年全年，共新增24家房地产基金管理机构，新成立113只房地产基金。

在基金管理公司发起人及股东背景方面，根据诺承投资2013房地产私募基金行业报告所述，目前我国人民币房地产私募基金的类型主要包括：独立的专业运作型、房地产开发企业主导型、投行及金融机构主导型等。按照股东及发起人背景不同，可以具体划分为七大类别：以房企为背景主导发起（或者联合设立）的房地产私募基金；由专业地产及金融人士为主导发起并为主进行管理的的私募基金；具有央企、国企与政府背景的房地产基金及所谓城市建设基金；以金融机构为主发起设立的地产基金（包括2013年大资管政策背景下设立的一些资产管理公司）；以商会、协会、学院同学会为主导发起设立的基金；在地产基金热潮下，由一些担保公司、典当行、高利贷经营者、独立投资人设立的房地产基金；其它成员数量较少或刚开始产生的类型还包括：第三方财富管理机构针对资产管理环节设立的房地产基金；房地产FO F基金及平台型基金，以联合G P的形式或者包含各类型股东发起组建的混合所有制基金管理公司。

在其市场格局中，具有独立品牌的内资G P、专业人士和房地产商的关联G P占绝大部分，二者合计占市场G P数量的3/4及资金管理量的72%；金融机构关联G P占市场G P总数的22%，占资金管理量的25%；外资G P主要以美元基金为主，占整个市场份额的4%，资金管理量占整个市场份额的3%。

作为高度依赖强大资金实力和资源整合能力的行业，房地产私募基金行业也讲究“血统论”，其发起背景、股东及合伙人背景的不同，往往预示着其发展格局及资源取得的不同。相对而言，以房地产开发企业主导或是金融机构发起设立的基金目前规模普遍较大，在资金募集渠道、资金获取能力及取得优质项目方面的能力较为突出，而出于融资目的或是完全附属于中小地产开发商的基金，往往是设立容易，发展不易，在管理团队招募、资金募集方面面临诸多局限，难以形成强势规模。

由独立的专业人士运作的基金管理公司大都拥有精英领袖及精干的团队，管理理念先进，业务效率很高，其中有些项目基于特定机会及创新的模式设计，投资收益往往会很高。但在今年，由于房地产市场行情发生了巨大变化，可以支持独立专业管理人发展运作的项目及客户基础日趋局限，其发展空间将进一步压缩。可以预计，所谓2014年房地产私募基金领域出现分化趋势，很可能会从这一群体开始。在2010年、2011年，如果抓住了当时的一些债权融资机会，可以很快获得利润，但如果一个基金周期尚未结束或者说项目选择不当，则风险的累积将使专业人士及所谓的草根基金因一个项目出现兑付问题而导致部分投资人退出市场。

央企、国企与政府背景的房地产基金具备雄厚的资金实力，社会资源广阔，信用等级较高，在某一细分市场及特定机会领域具备较大的发展空间及资源、资金的规模获取能力。但在经营中受到集团及股东的制约较大，也难免存在关联交易问题。

金融机构（主要指信托、资产管理类）发起的基金具有投资人来源广泛，较易获得低成本资金，面对开发商的议价能力较强等优势，但受金融政策监管方面的局限也很明显。

战略联盟结构是笔者较为推崇并身体力行加以推动的基金类型，即由地产商、金融机构、专业管理团队或其它能够优势互补的各类型股东共同发起设立的基金。这种基金结合了各方优势，往往具备广阔的发展空间及竞争前景，如笔者推动发起设立的东方万通股权投资基金管理公司，即由东方资产管理公司与万通地产及笔者所在的全国房地产联合投资F O F基金团队，按照“股权直接投资+创新产品引导平台”的模式，结合股东信用支持条件及背景所设立的，具备了整合嫁接前述三类基金优势的战略平台优势。

战略联盟结构的基金需要较高的设立门槛及合作条件，目前有条件的基金管理团队，可以就主导过的某一个优质项目，通过联合G P、设立合作子基金的方式实现与优势资本的战略协同。

发展至今，人民币房地产基金的行业格局及发展阵营已基本形成。出于股东发起背景及基金管理团队的不同优势，不同基金在财务投资、项目投资方面各有侧重，股权、债权、夹层等各种投资类型也已纷纷实践。在提升行业发展的内在投资逻辑推动下，在房地产市场已发生巨大变化的客观形势下，勇于探索的房地产私募行业从业者亦在努力突破现有的发展瓶颈，开始将以获取土地为源头的项目建设模式转变为从项目开发伊始就注重与产业投资发展相结合，通过“产业+地产+金融+服务”的模式，在文化旅游、商业物流、健康医疗、绿色低碳、养老养生等产业领域进行全新实践。