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地产商的救赎？

在不少业内人士看来，“地产+孵化”模式是产业地产商转型的路径之一。

2015年下半年，万科、保利等多家上市房企先后发布半年报，平均净利润率仅8.4%。而在2013年，这个数字是11.97%。这意味着不动产从黄金时代到了白银时代。

“1到9月份的数据，2015年GDP增长要保到7%左右，房地产投资增长只有2.6%。”全联房地产商会创会会长、清华校友房地产协会会长聂梅生认为，2015年房地产投资增长率对GDP的负拉动非常厉害。

“房地产第一要务是去化。”聂梅生表示。

“一方面，商业地产现在正面临严峻挑战，需要新的商业模式；另一方面，在‘双创’号召下，孵化器有助于消化商业地产的存量空间。”华盛基金合伙人李沁谕说。

事实上，孵化器、地产、金融三者之间的关系十分紧密。动力联行董事长梁春认为，必须先做地产开发，并通过租售完成孵化器的原始资本积累，中后期通过增值服务以及对被孵化企业的资本运作来实现成长式收益。单纯做其中一环很难获利，所以孵化器应该打一套“组合拳”。地产商一般会选择与创投机构合作，提供场地、孵化、融资等多方面的服务。除了传统的租金收入外，还会以现金、产权或“现金+产权”的方式与拟入驻企业进行股权置换。

孵化器主要有两种盈利模式：第一种是基于租金的传统盈利模式，第二种是创新基于服务之上的盈利模式。

李沁谕指出:“我认为第一种才是真正的一个盈利模式，但是在双创的号召之下，第二种盈利模式也是很好的一个收益。”

梁春不太提倡这种以租金、物业入股的股权投资形式。他认为，在被孵化企业发展初期，更需要的是能加速其成长的软件服务，并不需要很大的厂房或者土地。就算房租免了，但是这些企业仍然缺少项目发展资金。

其次，孵化器提供物业的租金价值在初期投入中占比很小，不如直接投资起的作用大。所以对这些要素如何作价、如何评估并不被孵化企业看中，它们更加看重孵化器能带来怎样的社会资源，建立怎样的服务平台。

但是，目前大部分的孵化器还是定位在做一门生意，觉得可以轻松赚大钱，在不懂产业的前提下，运作方式跟传统的房地产没有区别。在“互联网+”的政策号召下，跟风者比比皆是。在全国的一些三四线城市，以孵化器为名设立的各种房地产项目等遍地开花。

“我个人认为中国孵化器比沙县小吃还多，不光是北上广深，内地很多城市也有很多孵化器做，但是基本上做成了二房东的生意，跟美国有很大的本质的不同。孵化器应该提供给创业者更多的价值，除了场地之外，其他的服务，包括融资服务、培训服务、HR、创业辅导等等，这才是孵化器应该做的事情。但是中国有房产的人，往往在这方面资源比较差，在产业链资源上都比较匮乏，所以只能做二房东的事情。”松禾资本合伙人汪洋说，“他们的模式，跟房地产商没有多大区别，先租下一整栋楼招租，团队入驻之后，90%还是交租金的，10%是觉得比较好的才用股权换取场地。”

“时间拉长一点看，三年之后大部分其实都会死掉。”汪洋说。

8.4%　今年下半年，万科、保利等多家上市房企先后发布半年报，平均净利润率仅8.4%。而在2013年，这个数字是11.97%。

与传统的孵化器相比，创新型孵化器呈现出“新服务、新生态、新潮流、新概念、新模式、新文化”的六新特征。

六大模式

“众创工场、联合办公、孵化器有不同的内涵，但是现在社会上会把他们连在一起。政府有大量资源，可以免息免租金，还可以免贷款，可以去扶持这些好的创业团队。前提是你得在里面待得住，能够达到政府的指标要求。”歌斐资产合伙人谭文虹认为，像SOHO 3Q、优客工场等等，不能把它们简单理解为孵化器，可以理解为是过去写字楼的一种新型办公业态，让一些中小创业企业能够以更低的租金找到一个好的办公环境。

与传统的孵化器相比，创新型孵化器呈现出“新服务、新生态、新潮流、新概念、新模式、新文化”的六新特征，不仅为创业者提供创业活动的聚集交流空间，而且按需提供个性化的创业增值服务。

模式一：企业平台型。该模式孵化器的主导者通常为大型科技企业，拥有雄厚的资金实力，前期不追求初创企业为孵化器带来盈利，而着眼于鼓励创业在其现有先进技术平台上实现突破，实现创新。

代表有：腾讯众创空间、微软创投加速器、百度开发者创业中心等。

　　模式二：“天使+孵化”型。该类孵化器通常由民间资本或教育类机构，例如各大创投机构或高校主导，为创业者引进成功创业者，大型企业高管或创业投资人等具有丰富行业或创业经验的人士作为导师，传授创业者运营管理、产品设计、发展策略等经验。

代表有：创新工场、启迪之星孵化器、洪泰创新空间、联想之星等。

模式三：开放空间型。该模式的孵化器为创业者提供基础的办公空间，并以工位计算收取低廉的租金，同时提供共享办公设备及空间。孵化器会定期邀请创业导师来举办沙龙或讲座为创业者答疑解惑，指点迷津。总体来看可分为两类：咖啡馆型、办公空间型。

代表有：车库咖啡、3W咖啡、科技寺。

模式四：媒体依托型。媒体类创新型孵化器是指依托自身庞大的媒介平台，以为创业者提供多维度宣传为亮点，同时凭借对创业环境以及科技型企业的长期跟踪报道而积累的经验对创业者提供扶持帮助的孵化器。

代表有：创业邦Bang Camp、氪空间。

模式五：新型地产型。新型地产类孵化器诞生的时间不长，模式较单一，靠出租办公位，并且提供共享办公设备、网络以及出租办公空间为盈利模式。主导机构一般都为大型地产商。在国家大力鼓励创新创业的政策下，地产商背景孵化器的专业性仍处于摸索阶段。

代表有：SOHO 3Q、优客工场。

模式六：垂直产业型。这类孵化器能够把具有地方性特色或带有政府倾向性的产业扎实地发展起来，营造出品牌性的产业氛围。加之政府做引导与专业股权投资基金合作，从而政府实现资金回报，产业实现实质性飞跃。

代表有：中关村云基地、亦庄云基地、上海云基地。

案例分析——

优客工场：一个地产大佬的创业情怀

用商业地产思维做创客空间

“我干了21年的房地产，但是再往下的意义何在？所以我找一个事情，非常好玩，又没有离开房地产。既能够盘活一点社会不良资产、存量资产，还能帮助年轻人创业，弄不好还弄出几个乔布斯，这个业务你们肯定会支持我干。”优客工场创始人毛大庆说道。

2015年年初，毛大庆参加北京市两会，有委员提出建议北京这类大的城市应该学习欧美，把一些存量的写字楼，包括政府改革之后的楼堂馆所和一些在京办事处的闲置房产激活。

当时，在万科研究商业地产的毛大庆，正好在思考这方面的问题：到底什么是商业地产？怎么释放一个商业空间本身的资产价值？把什么业务形态放在这里边，每平米投资回报率高、租金回报率最高？是甲级写字楼高、乙级写字楼高，还是共享办公室的成长性更好？

“不管是万科在住宅存量房处理上的研究，还是后来看到北京的一些经验，包括国外的经验，都是把一些弄不出去的房子转成其他性质。”在毛大庆看来，北三环台湾人办的宝岛妇幼就是一个成功案例——原来一个破写字楼，下面是一个破商场，开不下去之后，改成了医院，这个医院现在生意非常好。

“我做的这个事情也是一种商业地产。”商业地产的变革不是研究如何提高商场的经营效率，而是来自经营方式和经营思想的变革，可能会营造出很多新的商业地产的运营模型。而毛大庆要用开发商思维来做创客空间，拿社会闲置资产进行运营，并实现资产的最终升值。

面对如今中国的资本市场和房地产市场还没能够自由接轨，导致持有型物业、经营性物业难以为继，再加上持有性的经营性不动产生机蓬勃的情况下，毛大庆认为未来在中国做商业不动产的经营会是一个大事业。“只不过这个东西不是你们认识的那个购物中心。传统房地产已经不在风口，但是未来房地产的成长性依然存在。商业地产不在乎楼长什么样，在乎你找没找到需求。”他表示。

总之，通过这种微环境的改善，既解决一大堆人的就业发展问题，同时又能够把房地产市场带入一个新的领域里边去。不得不说，毛大庆的优客工场做了一件很好的事情。

此外，在毛大庆看来，政府提出“双创”的用意是调动整个社会资源帮助小微企业和创业者。

政府首先是大孵化器的概念，这是政府职能的根本转变，从顶层制度设计者向着联合各种资源即民间智慧和能力的孵化者转变。

而创新来自于民间的智慧，经济转型下中国还有一次大的机会，就是第二次人口高峰——1986年到1995年，中国出生人口1.8亿。“这1.8亿年轻人是中国第二次改革生力军和主要队伍，激活他们，帮助他们，辅导他们，把他们的力量辐射出来，中国经济转型是大有希望的。”在大众创业方面，毛大庆希望国家继续大力出台创业优惠鼓励政策，也希望国家加大引导创业的力度，培育更加浓厚的创业氛围。

“现在中国的政府对创业支持比国外好得多，这也是时代的风口。” 毛大庆认为，一个创新型社会，政府最需要干的就是两件事：第一是提供法治保障；第二是提高服务效率。

打造一个创业生态系统

毛大庆认为，优客工场应该是一个创业者全民参与共建的伙伴式创业生态系统，通过互联网管理思维和智能管理平台，打造粘性极高的活力交流社区，创造行业上下游间企业间的沟通协作氛围。

“缺钱、缺人、缺品牌、缺平台几乎是所有创业者面临的问题。服务购买会成为共享办公里面非常重要的收费来源。但总的来说，比创业企业自己去单打独斗的创业费用低了很多。”毛大庆多次强调“优客工场不是孵化器”，而是创业的加速器，是创业公司和小微企业的业务服务平台。优客工场的核心竞争力是服务，入驻企业可以享受到“智能化办公处理器”的全方位服务，包括人力、财务、法律、政策咨询，乃至对接银行和天使基金等在内的服务资源共享。

优客工场的幕后是一批中国顶级的天使投资人和创客导师。包括真格基金创始人徐小平、创新工场创始人李开复、Binggo咖啡创始人秦君女士等。除了富有针对性的课程和有魅力的导师，优客工场还计划今年成立几个专门的服务公司，比如传媒机构等来帮助企业做垂直定向宣传。

“不是所有的创业者都可以进优客工场，我们对项目会进行甄别，重点引进代表未来经济发展方向的行业。”在毛大庆为入驻企业提供贴心服务的同时也设置了门槛。“创客空间等于一个蔬菜大棚，有各种生物，我提供土壤，浇点水施点肥，很多东西就长得非常好，当然也会死掉一批，这都是很正常的。”

不过与此同时，毛大庆也意识到创客空间的风险：“这个事情的风险跟商业地产是一样的，一是能不能招租招满了，二是我能不能把成本控制下来。”