太古地产 抵触“复制”
文|本刊记者 孟德阳/图|本刊记者 孟杰
白德利如何形容中国商业地产的开发速度？一个字——快。
龙头企业万达在去年一年就开业了26座万达广场，中粮大悦城过去8年几乎以每年开业一座的速度推进并表示未来5年内将计划新开 20座大悦城。
但太古地产（01972.HK）似乎并不着急，自2001年进入中国，历经15年发展，太古地产在内地正运营的商业地产项目仅有4座，除北京三里屯太古里项目外，其余3座均为与其他开发商共同持有。从去年的业绩上来看，太古地产是一家专注于持有的开发商，去年收入达164亿港元，其中物业投资收入为108.57亿港元，占比超过2/3。
这与很多本土开发商以销售支撑持有的模式有非常大的差别，很多开发商选择通过3:7，即销售70%、持有30%物业的比例以平衡开发和持有的现金流。
随着中国城市的发展和成熟，持有项目正在成为越来越多企业的发展方向，万达商业（3699. HK）在2015年财报中就提到，未来将主动下调房地产销售的比例。
回顾太古地产乃至香港房地产的发展历史，靠卖房起家到开发、持有写字楼和购物中心似乎是一个必然的趋势。
即便如此，太古地产的行事风格依然有着非常强的太古集团烙印——着眼于长期，不会为短时间内市场或行业的波动所影响。
太古地产行政总裁白德利曾在太古集团的船运和饮料部门轮岗，最后到太古地产担任管理者，相比于太古集团在华150年的发展历史，太古地产是集团中最为年轻的业务板块（开始于上世纪70年代）。
“太古地产与集团的长期发展理念是一致的，这与地产业务是否年轻无关。”接受《英才》记者专访时，白德利以此开场。
慢的逻辑
无论是在商业地产行业还是其他资金密集型行业，人们似乎一直在争论一个话题：用户体验和资本回报到底孰重孰轻？资本与规模化的项目互相成就，能够使开发商在短时间内快速扩张。
万达凭借销售覆盖持有的模式在全国内高速扩张，万达商业2015年物业销售收入占比为82.5%。截至去年底，万达购物中心建筑面积中一线城市占比为11.2%，二线城市和三线城市的购物中心面积分别为43%和45.8%。随着万达轻资产模式的推行，未来购物中心的开业速度也会进一步加快。
同为亚洲一线的商业地产开发商的凯德集团，其创立的“凯德模式”的核心便源自资本管理能力，“我们要保证每做一个项目，都要确保一定的回报率，这个回报率从一开始基本上是用平方米来测算，细到每个店面能租多少钱都要算出来。”凯德中国CEO罗臻毓曾在接受《英才》记者采访时表示。
而太古似乎对商业地产的“复制”有着抵触情绪。
“我们从来都不是以数量取胜。市场上有许多的开发模式，其中一种模式比较强调数量，希望以最快的速度复制到尽可能多的地方，这种模式对一些开发商来说是好的，但对于太古地产来说则行不通。”白德利说道。
截至2015年底，太古地产在内地的投资物业（即持有型物业）面积共计700万平方尺（约合65万平方米），是其香港投资物业面积总和的约一半。
去年，凭借重新估值，太古地产的经营溢利同比暴增40%。但如果放在长期来看，公司凭借大量的“沉淀资产”，每年持有物业的面积都有小幅增长。
“我们有比较长期的资产积淀，这或许是可以支撑选择长期持有物业的一个原因。”白德利这样说道，“但实际上对于每一家企业都会有一个资金平衡的极限，我们有时候也会通过销售物业来回收资金。”
强调商业项目的独特性和“因地制宜”性，并对项目进行持续的投资用于翻新和修复往往能使物业升值更快，这是持有者的逻辑。但顶级地段的稀缺性也必然使得太古在寻找、开发新项目的速度受到影响，选择合作伙伴也是其必然趋势。
太古地产进入中国以来，也经历了一段时间了解市场和政策的过程，选择本土的合作方（比如远洋地产）使其能够更加贴近中国的市场环境，并取得新的项目。成都远洋太古里和北京颐堤港项目，太古地产持有两个项目50%的股份。
谨慎布局
从太古地产在内地的几个项目来看，除成都外都是传统意义上的中国一线城市。
“成都的消费力很强，从我们的定义来看可以被认为是一线城市。”白德利说，太古地产对于城市有自己的判断标准：一线城市或准一线城市的顶级地段。
比如，太古地产在大连与中国本土的开发商合作进行布局，有声音认为，东北经济增速放缓、城市房地产库存高企使得大连并非是一个好的选择。而白德利却有着自己的想法：一方面，是从区域角度来看，大连仍是东北人群的主要目的地；另一方面，太古项目所在位置是大连东港商务区，能够连接新旧CBD和海岸的项目并不多见。
“如果大连项目能够坐实，也许我们会通过这个项目尝试首次在国内项目中加入住宅元素。”白德利说。从太古集团2015年财报中，除上海兴业太古汇项目作为“发展中的投资物业”，并未发现其他内地新项目，显然，太古对于城市的选择仍是十分谨慎的。
不过，从太古过去10年的收入结构来看，销售型项目所贡献的收入自2012年起有了非常显著的提高，白德利也表示，目前中国的住宅市场长期依然有发展潜力，太古也希望能够在内地发展住宅项目。
“国内开发商转而开发包括商业地产在内的其它类型物业，也许只是因为他们认为住宅的盈利空间相比以往有所下降。”
住宅市场潜力的一个有力证明就是距离香港一步之遥的深圳，这座人们唤之以“深谷”的城市伴随着新兴产业的爆发，房价在去年涨幅冠绝全球。
“没考虑在深圳拿一个项目？”
“我喜欢深圳，过去几年在深圳看了几个项目，只是没有发现特别合适的。”白德利回答说，“价格过高或者地段不合适。”但他并不否认，仍然对这座“发展潜力巨大”的城市很感兴趣。
不久前，太古集团及太古地产董事局主席史乐山在回答《英才》记者问题时表示，太古集团的投资者知道自己在投资的是一家长期为理念的企业，因此对追求长期价值与管理层和大股东有着共识。
太古家族是太古地产的绝对大股东，而太古股份持有太古地产股份比例超过80%。太古股份的大股东为英国太古集团，是一家非上市公司。同时，相比于中国本土的“散户”投资者，香港的投资者结构以机构投资为主，对短期波动有着较强的抵御能力。
“有新股东加入时，这种长远的理念已经形成并且非常明确，所以我们吸引来的也是秉持同样理念的新股东，那些倾向于短期买卖的投机型投资者可能对太古地产也不会感兴趣。”白德利说。