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改造后的北京东城区内务部街34号院史家胡同博物馆、史家胡同文创社、27号院……近年来，朝阳门街道利用腾退空间，引入了一批第三方机构。它们功能互补，形成了文化联合体。

去年以来，北京市范围内开展疏解整治工作，一批空间被腾退出来。怎么利用？考验着各级政府和主管部门。

在核心城区的平房胡同里，这道题尤为难解。胡同可腾退利用空间多吗？菜站、养老驿站、文化活动室，哪个功能空间更缺？交给社区还是请第三方机构运营……

在东城区东四南文化精华区，包括史家胡同、演乐胡同、内务部街、礼士胡同等，史家胡同博物馆、史家胡同文创社、27号院、礼士传习馆……围绕胡同空间腾退利用，朝阳门街道正进行着老城文化复兴的生动实践。

房子一出来就被抢光“胡同里的空间不是腾好了在那儿等着你利用，房子一出来瞬间就被租出去了。”朝阳门街道办事处副主任李哲说。

最近有几处好房源，眼睁睁地被抢走。

有一处是房产中介发布在网上的。院子不错，以前租给散打训练。街道办事处（以下简称“街道办”）跟中介说好了要去看，等着房东拿钥匙。结果还没等看，已经租出去了！

礼士胡同也有套院子，风貌保护得不错，但有工商执照，以前出租开饭馆。转手时街道不知道，房东一下签了好几年合同。新租户装修后继续开饭馆。但因为疏解，胡同商气降了，开不下去。房东也同意让街道办接手，可租户要转让费。街道办没有付转让费的先例，房子眨眼就被转租出去了。如今，街道办只能等着，什么时候新租户也经营不下去了，再来谈。

和商户租房相比，街道办处于劣势。商用短平快，想租当时就能拍板。可街道办先得有利用方案，会议通过了才能租。租金要申报审批，财政认不认？等都准备好了，房子早没了。

为什么要从市场上回租房子？

“政府如果不出手，租出去以后，不知道会塞进来什么。”朝阳门街道相关负责人表示。

胡同之所以在艺术作品里留下诗情画意的身影，是因为早期一条胡同才住七八十户。自从四合院变大杂院，一条胡同挤进成百上千户（包括简易楼），一套院子就住十几户。严重超载的人口，不但让居住没有尊严，更让老城风貌不再。

27号院举办“北京国际设计周”

史家社区居民张迎星教居民创作瓦片油画要让胡同更宜居、恢复老城风貌，首要的就是降低人口密度。在疏解整治的大背景下，街道有了新的抓手：通过回租房源，为本地居民争取更多公共空间，间接降低人口密度。

胡同房屋产权的复杂性，决定了租的方式最有效。

据介绍，胡同房屋有政府产权、私房、公司产权，还有军产等，有时候一个院子里好几种情况同时存在。政府产权的房子街道可以申请调配使用；公司产权和私房，只能通过租来达成公益使用的目的。

街道回租，一举多得。

演乐胡同就有两处院子，以前散租住人，每个院都住了四五户，这个走了那个来，还搭了违建。租金也很低。眼下，街道办正跟房主商量，等这些租户都走了，整院租给街道办。街道办先把违建拆了，再一次性投入修缮，交给社区做公益使用。不仅能拆违、能疏解人口，还能保护胡同风貌、能增加社区公共活动空间，一举多得。

固基础还是做提升？公益使用，都用来干什么？“我们做过老城历史街区公共服务设施调研，三甲医院、好的学校这些都很多，但社区级的文化、医疗、养老等小型公共活动空间，居民反映非常不足。”北京市城市规划设计研究院规划师、史家胡同风貌保护协会秘书长赵幸说，“腾出来的空间可以用于补充社区级小型公共服务设施，这些空间在社区内部，使用起来也非常方便。”

礼士社区的情况，比较典型。

“我们社区的办公面积是达标的，有300平方米，但分布分散，用起来还有很多限制。”社区党委书记于金凤说。

礼士社区的办公空间分三部分。125号院里有两间房子，因为是居民院，不能唱歌跳舞，扰民，只能做电子阅览室、电脑培训室。121号院是一个独立小院，北房是多功能厅，南房打通了做社区服务站。但隔壁院居民家的窗户就面向院里开着，目前虽然合唱团、舞蹈队都在这儿活动，也不敢放开了。44号院在简易楼窗户下面，简易楼不隔音，动静大的活动也不敢搞。社区和辖区的财贸干部学院共建，借用他们的教室、礼堂搞活动，去年春节，在教室里搞了个活动，居民都觉得环境虽然不错，但不如四合院有氛围。

社区的礼士胡同曾有“朝阳门小簋街”之称，一条胡同里有73家商户，餐馆就多达37家。去年，借疏解整治之机，街道拆违、封堵开墙打洞，73家商户减少到5家。

127号院原来是卖桶装水的水站，实现了腾退。临街，两间房，40多平方米。街道把它建成文化活动室，聘请第三方机构运营，取名“礼士传习馆”，开展了形式多样的活动。

腾退空间为什么不优先建菜站、养老驿站这类保基础的便民设施？

“菜站不缺，养老驿站要求空间比较大，胡同里很难腾出符合条件的院子，所以虽然缺，但还没等到合适的院子。”于金凤说。保基础的便民设施，这些年一直都在建设，最缺的，还是做人文提升的公共文化设施。

让居民成为空间的主人引入第三方机构，在赵幸看来还不够。

“能看到一些社区级的公共文化设施，无论是养老驿站还是儿童活动空间，实际上用的好的，都有居民深度参与。不只是说我组织活动居民来参加，而是鼓励居民成为空间的主人，居民能成立组织，参与到空间运营里来，和运营主体一起策划活动，使用这个空间。”赵幸说。

早在2013年，朝阳门街道办就把当时作为幼儿园使用的凌叔华故居腾退出来，建设了社区博物馆——史家胡同博物馆，定位为胡同文化展示厅和社区居民的会客厅、议事厅。

为了聚集更多社会资源，2017年，街道办把博物馆交给北京市城市规划设计研究院运营。北规院为此组织了专门的团队，进驻史家胡同博物馆。以博物馆为平台，引入各种各样的社会力量，开展了丰富多彩的胡同风貌保护和社区营造活动。包括老物件老照片展览、居民口述史收集整理、美院师生和居民一起设计胡同微花园、组织文化庙会等等。

为了引导居民深度参与，朝阳门街道办还以史家胡同博物馆为平台，指导成立了由居民、产权单位、辖区单位组成的群众自治组织——史家胡同风貌保护协会。

2015年，风貌保护协会牵头，启动了“咱们的院子”项目，利用两年时间，改造了包括演乐胡同83号、内务部街34号、前拐棒胡同4号、史家胡同5号、史家胡同45号、礼士胡同125号、本司胡同48号等7个院子。

改造过程中，设计师入院，和居民反复沟通，共同设计改造方案，让居民成为小院改造的主人。2017年，这7个院子陆续完成改造，院落景观符合老北京传统的同时，院子低洼、缺少照明、杂物堆积等问题也一定程度上得到解决，最大限度地成为居民想要的样子。

风貌保护协会还引导居民协商制定《小院公约》，演乐胡同和内务部街两个院子还选出了小院管家，这7个院子还在建立公共维修基金，以便让改造成果更好地维护下去。

这一系列社区营造活动的目的，旨在扭转“政府干、居民看”的局面，引导居民参与社区自治，实现共建共享。

眼下，史家胡同博物馆正在推进一项新的工作：招募和培训居民讲解员。以前，这些工作由博物馆运营方负责，今后，这项任务将逐步由居民来承担。他们将成为腾退再利用空间真正的主人。

引入第三方机构

70岁的灵魂交换到20岁的身体上是怎样一种体验？2018年6月23日，“当我像你一样”展览在内务部街27号院开展。

走进展厅，绕墙一圈，展出了15幅彩色摄影作品。每幅大照片上，都是“父子”“母女”组合，他们都开心地笑着。与众不同的是，老人们穿着儿女们的服装，造型和道具也是年轻人的；儿女们则相反。凝视这些照片，观众会被打动：日常被我们忽略的父母，也曾经年轻过，也有一颗年轻的心；同样的，我们终有一天也会老去。

这个展览，是朝阳门街道办为27号院聘请的第三方运营机构——北京ONE团队联合内务社区居委会发起的一个社会公共艺术项目，旨在探讨如何在青年群体和老年群体之间建立有效的互动方式和平台。活动征集社区老年志愿者和社会上的青年志愿者，通过约会的形式，了解彼此的日常生活，寻找共同点，最后以照片的形式呈现。

这已经不是北京ONE第一次组织这类活动了。自从2016年9月进驻27号院以来，这个年轻的团队一直致力于引入和促进青年人文化回归胡同，升级老年人的文化生活。

内务部街27号院是一处保存完好的四合院，以前是政府部门办公场所。东城区在创建国家级公共文化示范区期间，将其腾出来交给朝阳门街道办，作为社区文化室建设使用。

朝阳门街道办没有把它建成传统文化室的样子，他们引入第三方机构来运营。

“我们是在北京国际设计周获奖团队交流活动中认识的，街道对我们的理念、以往做过的项目很认可。”北京ONE相关负责人于歌介绍。8人团队半数以上是海归。以往从没在一个社区扎过根，更没有服务过社区老年人。

同样的，对朝阳门街道办来说，这也是全新的尝试。

“胡同里从没腾出过这么大的空间，街道办、社区没有这个能力和精力去运营。北京有这么多这么好的文化资源，为什么不利用起来？”李哲说。

街道办对27号院重新进行了装修，北京ONE将其设计成十个独立空间，开展戏剧、舞蹈、音乐现场、艺术展览、文学、沙龙、工作坊、心灵美学等系列活动，将其打造成一个集艺术、文化、体育、生活方式为一体的文化教育休闲活动空间。周一到周五，开展传统活动，包括舞蹈、书法、绘画、编织等，礼士、演乐、内务部街三个社区的居民都来参加。周末，开展面向社会开放的收费活动，反哺居民免费活动的支出，形成一种全新的运营思路。

经历了最初的水土不服，如今，北京ONE的活动更接地气、更有烟火味了，27号院也成了胡同里的时尚风向标。走进这里的人，无不为传统建筑和时尚功能的有机融合而赞叹。腾退空间里的人文复兴

27号院改写了胡同生态。

“以前儿女周末不愿意回来，现在老回来。为什么？有地方玩了，小孩有的玩，大人也能玩！”居民焦奶奶说。

11号院的杨奶奶今年80多岁，就喜欢参加年轻人的活动，以前，胡同里这样的活动很少，自从27号院运营以来，杨奶奶能经常和年轻人一起玩了，人也年轻了。

“第三方机构能连接更多的社会资源，丰富社区活动的内容和类型，让社区活动更有吸引力。”史家社区党委书记赵博言表示。史家胡同文创社就没少为社区活动添彩。

史家胡同22号院原是一个水站和报纸分送点，2016年腾退后，街道聘请第三方机构——北京昭微设计运营，建成史家胡同文创社。挖掘街道优质文化资源，通过开发、设计和制作文化创意产品进行社区文化营造。如今已开发出党建文创、廉政文创、养老文创、胡同文创四大主题，鼠标垫、帆布包、廉政飞行棋、瓦片油画等十大系列的文创产品。

文创社又开始承接街道各科室和9个居委会的党建等活动策划和实施，配合街道重点工作。

“以前社区党建、廉政等方面的经费花不出去，因为策划的活动老审不过。对接了文创社以后，他们策划的活动新颖、操作性也强，很容易通过审核，大家还愿意参加。”一位社区书记表示。文创社也由此实现了收入上的良性循环。

史家胡同博物馆、史家胡同文创社、27号院……近年来，朝阳门街道办利用腾退空间，引入了一批第三方机构。它们功能互补，形成了文化联合体。

公共空间的增加，推动着老城的人文复兴。

“有研究统计，自1750年至1950年这200年间，在北京内城不到40平方公里的土地上，至少曾经存在过1500座寺庙，平均每平方公里大约坐落着40座寺庙。也就是说，当时站在北京内城的任意一点上，差不多150米远的地方就会有一座庙。一条常见的三五百米的胡同里，差不多有两三座庙。”北京师范大学文学院教师鞠熙介绍。

这么多庙干嘛用？

美国学者霍姆斯·韦尔奇认为：“（中国）寺庙提供的三种公益功能：公园、旅舍和休养所，在西方是由世俗机构提供的。”另一位美国学者韩书瑞提出，寺庙是城市公共生活的中心，演剧、市场、慈善救济、士大夫讲会、外人投诉、节庆进香、藏书、出版、艺术与休闲等活动都在寺庙中进行，这些公共活动有助于北京构建共享的城市文化，最终有助于形成各个阶层、各种身份共同认同的“北京市民”身份。

随着人口的激增，寺庙、祠堂、水井等公共空间消失，胡同文化随之衰败。而新的公共空间的出现，让老城文化复兴有了新的可能。

“老城怎么复兴？东四南历史文化精华区怎么建设？各有各的想法。目前，街道办成立了东四南治理创新平台，一方面保障已引入机构实现良性运转，一方面帮助各部门对接更多资源到东四南来，共同推进老城复兴。”李哲表示。