让主题公园回归市场
人们在上海迪士尼乐园游览中国的主题公园该如何防范“地产化”倾向，走出一条自己的路，这是横亘在整个行业面前的一个难题。“主题公园是一个朝阳产业。当社会经济发展到一定程度，城市就会有休闲娱乐的需求，凡是符合市场需求的主题公园，只要回归市场本身，投资合理、开发得当，都会发展起来。”中山大学旅游学院教授、博士生导师，教育部长江学者特聘教授保继刚告诉《瞭望东方周刊》。
在他看来，2018年3月《关于规范主题公园建设发展的指导意见》的出台，为全面推进中国主题公园产业的规范、健康和可持续发展提供了政策依据，将有效遏制主题公园地产化、借城市娱乐综合体概念大肆圈地的倾向。
房地产建好了，主题公园失败了
《瞭望东方周刊》：当前中国主题公园最主要的问题都有哪些？
保继刚：第一，主题公园开发易受房地产“绑架”，打着所谓“旅游地产”的旗号圈地开发，结果主题公园要么是“半拉子工程”，要么规划设计存在缺陷，要么经营缺乏可持续性。房地产是建好了，可能也卖得不错，而主题公园失败了。
第二，一些国外知名主题公园品牌，尤其是国际知名主题公园品牌易受地方政府和企业追捧，给予过高的土地、资金、经营等优惠，牺牲自身重大利益争取项目落户，无形中破坏了公平的投资环境。地方政府和国有企业可能因此承担巨大的投资风险和债务。
第三，主题公园的繁荣吸引了大量的企业，不仅传统旅游企业，许多毫无主题公园开发经验，甚至连旅游项目开发经验都没有的房地产企业都争相涉足主题公园开发，造成一批投资不当、规划设计不合理、运营管理不善的主题公园的出现。
因此，《指导意见》的发布恰逢其时，对当前中国主题公园产业回归理性发展的轨道将起到积极作用。
《瞭望东方周刊》：《指导意见》中要求省级政府不得下放主题公园的核准权限，为什么会作这样的规定？
保继刚：《指导意见》明确指出，省一级政府要根据本地区经济社会发展情况、区域人口规模、城市化程度和旅游市场条件等因素，严格科学论证，统筹协调，避免恶性竞争和低水平重复，尤其是防范地方债务、社会、金融等风险。
当前，为了鼓励国内外品牌主题公园项目的落地，不少地方政府相继出台一系列涉及土地、资金、经营的优惠政策，存在一哄而起、盲目发展的问题。在拥有良好潜在市场的区域内，相邻的地市可能为争夺某品牌主题公园落户而竞争，开出超过合理水平的巨额优惠，甚至一些地方政府安排国有企业参与投资，背负沉重的债务，增加了国有企业的投资风险。
资本也有社会责任
《瞭望东方周刊》：除了主题公园，国家对特色小镇、高铁新城的建设也作出了防范房地产化的规定，这是出于什么考虑？
保继刚：过去一二十年，我们国家什么最赚钱？房地产。当从事其他产业的回报率都不如地产高，就出现了“旅游+地产”“酒店+地产”“主题公园+地产”等模式，人们都希望从地产中得到更高的回报。
《瞭望东方周刊》：你曾说“注入旅游的资本应该做增量，而不是争利”，怎么理解？保继刚：人们常说“玩”资本、“做”旅游。资本可以用“玩”字，但旅游是要用心“做”的，用“玩”资本的心态“做”旅游，结果将是争利未增量。
资本进来争利，通常是两种方式：
一是与地方政府争利。地方政府掌握着核心景区实际上更便于规范管理，一旦资本与政府争利，结局通常是景区难管。
更糟糕的是与当地居民争利。比如说，政府把景区内的摊位装修好，让周边的贫困村民来经营，不收取摊位管理费和其他费用，同时也建立了诚信体系，要求摊位上不许坑蒙拐骗，由此规范了市场。而资本进驻后，很可能就会拍卖这些摊位经营点，这样经营摊位的成本提高了，假冒伪劣的产品就会出现了，这种案例是特别多的。
因此地方政府在看重资本的同时，更应该看到资本的社会责任，这样才能形成可持续发展。
不能照搬欧美模式
《瞭望东方周刊》：中国主题公园经历了怎样的发展变迁？保继刚：第一批是以1989年锦绣中华这样的微缩景区为代表的主题公园。这些主题公园投资不大，也没有什么关键技术，主要是凭借浓郁的民族文化内涵，满足了外国游客了解中国大好河山的愿望，也能够快速收回成本。随着1998年深圳欢乐谷一期正式开业，行业进入了主题游乐阶段，这一时期投资规模大、技术含量高、主题化程度高，主题公园里的关键设备主要依靠进口。主题公园逐渐走向微利时代，回收期越来越长，甚至需要房地产的补贴。期间也出现了主题公园倒闭的浪潮，极大地浪费了资金、土地等社会经济资源，许多失败项目带来的后续影响至今难以消退。而从香港迪士尼乐园的筹建开始，中国主题公园的发展进入全球化时代。目前，能够排进世界前10位的主题公园企业集团中，来自中国的就有华侨城集团、长隆集团、华强方特，连日本、韩国、新加坡等亚太地区最早发展主题公园的国家也没有做到。《瞭望东方周刊》：当主题公园发展进入全球化时代，面对外来品牌的竞争，中国本土主题公园应该注意哪些问题？保继刚：不能完全照搬照抄欧美标准。比如，主题公园的选址就不能按照国外标准来，这是中国主题公园企业多年来的实践经验。中国人口多，东部地区人口密集，如果参照美国主题公园市场选址的标准，我国不仅一线城市，二、三线城市甚至部分四线城市都达到了开发大型主题公园的标准。然而，与美国相比，中国主题公园的门票占月收入的比例要高很多倍，主题公园的市场渗透率较低，相同人口规模的城市，中国主题公园潜在市场远比美国少得多。中国主题公园市场大多数仍依赖公共交通，尤其是轨道交通的通达性，这与美国主题公园市场主要依靠自驾车出游是不同的。在这样的背景下，中国主题公园选址就不得不系统考虑人口、交通、城市形象和社会经济等因素。