城中村改造，富士康员工人心惶惶
“万科来袭，人心惶惶。近年来，我们的房租一年比一年飞涨，目前的单间达到700-800元/月，已经占了底薪的三分之一。如今，万科进行城中村改造，改造后的房子，房租要翻两三倍，岂有此理！简直让我们触目惊心！我们将面临更大的生活压力，工资则是明升暗降，且与我们租房密切相关的住房公积金长期没有依法缴纳。”
6月11日，一封《致富士康员工的公开信》引得来来往往的工人们驻足观看。当“房子+万科+富士康”三个关键词并列时，一场“舆论风暴”突然袭来。
万科万万没想到，在与深圳市政府成功合作了三个城中村改造项目后，“万村计划”第四站——清湖新村，遭到“狙击”。
万科来了
清湖新村是位于富士康北门旁边的城中村，租客多是富士康工人。6月13日，入夜的深圳，细雨绵绵。清湖新村7巷4栋铁门旁，老叶（化名）和老婆正在退房，他们脚边的红色脸盆里零零碎碎堆着衣架、毛巾等日用品。
两个星期前，老叶收到房东通知，万科收下了这栋城中村楼房准备改造，限期一个月内搬走。老叶租住的单间，面积10多平方米，房租从两年前的450元/月一路上涨到今年的750元/月。
在深圳这座由小渔村发展起来的移民城市，城中村曾被视作高房价下承载千万外来务工者梦想的容器。2017年11月份深圳市新一版城市总体规划（2016—2035）编制工作启动时，就曾专门召开过一次主题为“城中村，梦开始的地方”的讨论会。统计显示，2017年底深圳现存城中村数量1044个，覆盖超过1000万人口。
万科集团创始人王石在公开场合也曾表示，“深圳1044个城中村里居住了60%的城市人口，为四面八方来到深圳追求梦想的人提供第一落脚点，他们是特区活力与竞争力的基石。”
2017年8月以来，深圳市发布多份文件，强调要引导城中村通过综合整治开展规模化租赁。“十三五”期间，通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套（间）村民自建房或村集体自有物业，统一租赁经营、规范管理。2020年7月底前要完成1600多个城中村综合治理，消除各类安全隐患。
在这样的契机下，万科于去年底启动了“万村计划”，通过统租城中村内的村民自建房或村集体自有物业，改造成“泊寓”品牌的长租公寓，并配套社区商业、产业办公、教育培训等服务内容进行规模化运营管理。
正式开展城中村改造业务时，深圳万科出资1000万元成立专门的运营公司——深圳市万村发展有限公司（以下简称深圳万村）。截至2018年6月，万科已进入深圳9个片区的城中村，其中开启统租工作的有37个。
5月，深圳万村进驻清湖新村，目前已在村内签约10栋房屋。
万科的改造逻辑有两个：一是提升安全等级，将原有不合理的疏散通道改造为符合规范的疏散环境；二是提高房屋和空间的使用效率，提升房屋内的居住硬件水平和收纳空间。其内部曾多次释放出“万村计划”是响应政府号召的表达，像国内绝大多数长租公寓项目一样，并没有明确的盈利模型。
但在清湖新村，对租金更加敏感的租客们认为，自己的生活空间不需要改造，有监控、防盗门、灭火器、消防栓，除了电线稍有点老化，其他安全并不成问题。而且，改造之后也不可能改变楼间距，一样是“握手楼”，不见阳光。
2017年6月20日，广东省深圳市，航拍深圳最大城中村白石洲。（视觉中国 图）“二房东”变成了地产商
租金是最大的矛盾点。
老叶说，自己不需要居住品质大幅提升，考虑的第一因素还是租金便宜。在绵绵雨幕中抱起脸盆准备撤退，但他也不知道该往哪里搬。
清湖新村改造消息一经扩散，周边相似房源的租金也伺机而动，老叶找房过程中，很多房东抓住这点表达了涨租的意向。这让万科很无奈，“万科不来，他们就不涨租了吗？”一位接近万科公寓管理层的人士说，万科从来没说要涨租。
整个清湖新村飘荡着一种无房可租的气氛。睡眼蒙眬的廖明穿着拖鞋从8楼下来，他希望二房东王军能够宽限他几日，他来富士康打工还不到一个月，刚刚安顿好，不想再折腾。
二房东王军正在清理租户，他光着膀子，右手摸着肚腩，表示无奈。要搬离的除了住户之外，还有他自己。五年前，他以每个月4万块钱的房租将整栋楼租下来，做成出租屋，再转租给富士康的员工。如今，这个生意已经不能再做，他打算带着家人回江西老家。
如今，“二房东”变成了地产商。在清湖新村，万科收楼的租金标准是，楼梯房42元/平方米/月，电梯房46元/平方米/月。租金每年递增3%，租赁合约期为12年。万科介入前，清湖新村的单位市场租金是38-46元/平方米/月。
以清湖新村一套15平方米的楼梯房单间为例，收房成本约为630元。据财新网报道，深圳万村总经理蔡学金称，深圳万村在村民房的改造成本（达到拎包入住标准）为2600-3000元/平方米。以此统计，改造总成本为3.9万-4.5万元，按照长租公寓行业惯例，一般在前五年分摊完改造成本，即平均每个月的改造成本约650-750元。不计运营成本，一套15平方米单间每个月总成本最少1280元。
比万科早“进村”的“二房东”金地，已经完成改造，金地草莓社区清湖店的展示板显示，社区共有3种户型，舒适单间、LOFT复式、一房一厅对应的折后价分别是1880元/月、2350元/月、2980元/月。这对于收入仅有4000元左右的富士康员工来说，是一个难以承受的高价。
社区管理人员表示，社区的住户多是来自市区白领阶层和富士康工厂里的高收入员工。而大多数的普通富士康员工，他们可接受的月租金在500-800元。在一个富士康员工租客的维权微信群里，有人感慨，支付这么高的月租还不如回老家买房。
无房可租
面对员工的公开信，6月11日晚，深圳万村回应称，“有租户担心全面改造后的城中村公寓价格会大幅上涨带来经济压力。事实上，改造前后的租金价格是处于同等区间。”
不过，租客的担忧也很符合经济逻辑：一方面，租金会伴随着居住环境的改善和配套的成熟水涨船高；另一方面，收楼和改造意味着投入成本，它们终将传导至终端租客身上。去年10月，万科泊寓相关负责人曾表示，万科现有的城中村物业管理基本上是投入大于收入，有的还依赖政府补贴。
深圳城中村的居民楼，由于间距小，被人们称为“握手楼”。（视觉中国 图）老叶对万科的说法也不领情，他笃定地认为，万科的改造会刺激周边城中村房东的涨租预期，直接导致他们收入缩水，如果再把业务扩展到周边区域甚至会使有些人无房可租。
老叶的想法已经有了现实佐证。在距离清湖村3公里处的景乐新村，主要以日租房为主，一个床位15元/天，一个单间30元/天，拎包即可入住，不少来深圳打工的年轻人，在找工作期间，会先住在那里。与清湖村一样，地产商已经进村租楼，到处可以看到装修队搭着铁架给民房装修。
多位日租房的二房东表示，房东与他们的租约到期之后，也不再续约。“地产商给房东的租金要比我们高出一成，并且会把房子给装修好，管理也会更规范，房东们自然愿意租给他们了。”景乐新村的一位二房东无奈地说。
但万科也觉得“委屈”。接近万科公寓管理层的人士一再表示，“万村计划”并非垄断行为。清湖新村里共有239栋民宅，万科前期只租到其中的10栋，甚至连10%都覆盖不了，更不要说目前尚没有一栋楼进入实质性清空状态。
事实上，富士康周边城中村涨租是一直存在的现象，甚至只要一传出富士康涨薪风声，城中村房东、二房东都会借机涨租。在很多城中村，都流传着租客与二房东斗智斗勇的故事。
一直以来，深圳城中村的租房市场都是一个封闭的生态，租户、二房东、房东，没有中间商赚差价。民宅的门口会挂着牌子，写好租金、户型和联系方式，想租房的人上楼问价、看房即可。
香港大学社会学系研究员陈品妤曾经对深圳城中村的房租做过一次调研，2015年一个工友的房租是550元/月，到了2017年年底涨到700元/月，涨幅高达27%。但是这位工友的工资只是随着深圳市最低工资调整，上涨4%。
“商品房的租金上涨，与开发商拿地的价格上涨有关，但城中村的租金上涨，则是一种坐地起价。”陈品妤认为，城中村的房租处于被垄断的状态。她认识的一名工友曾被拉进房东联谊的微信群里，看着房东们讨论如何涨租。
地产商进村之后，在长租公寓的带动下，预计也会有一波涨价潮。如何稳定改造后的城中村房租，是外界关注的一个焦点。
富士康依旧是“血汗工厂”？
除了万科、金地等大型地产商之外，一些长租品牌也已经早早在城中村落脚。比如，在新围仔村泊寓的附近，运营着一家“魔方公寓”；景乐新村的一个繁华十字路口也有一家“源寓·青年公寓”。
此外，景乐新村的一名房东向记者介绍，村子里并非所有的房东都愿意将自己的房子租给地产商，他们中有一些人看好长租公寓的前景，就自己出钱，将房子装修好，做自己的长租公寓。
清湖新村已经是万科改造的第四个城中村项目，更早之前，万科在深圳福田玉田村、龙岗坂田新围仔村、龙华景乐新村展开了改造工作。
距离清湖新村20公里，福田上步南路的泊寓，是万科深圳玉田村改造项目，1398-2498元/月的租金很容易被都市白领接受，其首批推出的44套出租房，全部满租。
上述接近万科公寓管理层人士分析，万科目前已经做成的几个城中村改造项目没有出现这么大的质疑声，因为项目的目标客群收入相对更高，对居住环境的要求也更高。
但清湖新村的情况明显不同。该人士说，理解低收入员工的不愿接受，他们的客群可能定位在收入水平相对更高一点的员工。
不过，在清湖新村的租客中，哪怕收入更高一些的工程师级别员工，也在高昂的生活成本之下压力倍增。已过而立之年的李生，在富士康工作超过6年，每月到手工资5000多元。房租加上水电费800元/月。一旦租金上涨，寄回老家供父母、小孩日常花销的开支就得压缩。他说，如果房租一路推高，他只能选择离开深圳。
1988年，富士康在深圳市挖下了第一个地基，随后迅速发展壮大，拥有60余万员工及全球顶尖IT客户群，为全球最大的电子产业专业制造商。
光环背后，富士康一直没有逃脱“血汗工厂”的拷问。在《致富士康员工的公开信》中写着：富士康缴纳住房公积金比例太低，只有基本工资的5%，远远低于标准水平，直接导致员工损失近千元，近年房租一直处于飞涨状态，工资却雷打不动。
6月8日，富士康（工业富联）在A股上市。上市前夕，郭台铭在富士康大陆投资30周年论坛上表示，富士康选择在A股上市一个原因是，大陆员工很难拿到台股股票。工业富联上市后，会马上发行员工持股激励计划，激励人才，未来可能会考虑合伙人制度。
郭台铭还曾主动向外界谈论为员工买鸡腿，吃鸡蛋的事情：“我们在2006年就规定员工每天早上吃一个鸡蛋，这样能生出‘富二代’，早期为他们打下健康的DNA。”
为了让员工都吃上鸡腿，他把深圳和昆山的鸡腿都买了还不够，只能亲自买了一个大冰箱，从周一采购到周五，到了周六员工才可以一人分一只鸡腿。
上市的愿望已然实现，鸡腿不能当房住，看来，郭台铭首先要考虑的，或许不是员工持股，而是增加公积金缴纳比例。
深圳龙华新区的富士康工厂内，工人在午休，他们大多住在工厂附近的城中村。（视觉中国 图）城中村改造，“腾笼换鸟”
事实上，城中村的改造是大势所趋，早在两年前，深圳市政府就动了“心思”。
为了逐步实现城市功能优化、产业结构升级，对土地资源极为稀缺的深圳来说，城市更新被视为城市发展的重要途径。2016年深圳发布的《城市更新“十三五”规划》指出，城中村以完善配套和改善环境为目标，以综合整治为主，拆除重建为辅。
在中国（深圳）综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁看来，城中村改造所带来的租金上涨与原有租户权益保障之间的问题，是城市化进程中一组非常鲜明的矛盾。
如果从整个城市的发展格局来看，深圳产业结构的优化促使人口结构也发生重构，过往的人口红利逐渐步入人口质量红利的更高层级阶段。“蓝领工人在这样的大背景下，必须做出升级，提升自己的技术能力增加收入，否则只能被迫外迁。”宋丁认为。
在另一个层面上，人口格局的调整，或多或少也倒逼着深圳产业“腾笼换鸟”。2016年，华为将终端总部项目搬往东莞松山湖。更早时候，中兴通讯将生产基地迁往河源，比亚迪也在汕尾投资建设新能源汽车产业基地。
富士康科技集团创始人兼总裁郭台铭近期表示，深圳就是未来的硅谷，而富士康龙华园区是未来硅谷的核心，但他同时说，富士康要把深圳园区改造成一个研发平台园区，包含工业互联网、智能制造、人工智能的研发平台。
深圳市前副市长唐杰也曾谈到房价与创新成本以及制造业出走之间的关系。他以纽约、伦敦、巴黎、洛杉矶、旧金山以及西雅图为例，称这都是房价高企的城市，特别是美国西部这三座城市，是典型的房价“高了还高”的城市。这些城市同样是制造业已经退出的城市。
唐杰认为，从京沪深看，中国大都市区已经开始了“去制造化”过程，制造业以大都市为中心向外、向二三四级中小城市扩散，是一个潮流。未来，坚持制造业的城市一定不会是具有辐射力的大都市，而是不断虹吸周边中小城市资源的自利型城市，也就是不断自我膨胀、引发投资收益加速递减，持续下去只有一个可能性，向心坍塌。最典型的例子，就是现在的底特律与曾经的匹兹堡。从这个意义上讲，华为终端搬到松山湖是非常正确的选择，是深圳走向大都市区的重要步骤。
不过，一家规模几十万人的公司想离开一座城绝不是一件容易的事，已经离开的可以轻松地喘口气，暗叹自己的决策英明，那么没能离开的人呢？
6月10日，就在“公开信”张贴出来的前一天，群居住在富士康龙华工厂附近城中村的务工人员共同召开了一个租客会议，并写下了《13万富士康劳工代表致万科、房东及监管部门书》。提到了万科与城中村房东签订合作协议，或将盲目抬升租金，政府部门应该予以监督。
这封致万科、房东及监管部门书称，深圳，从一个小渔村发展到国际化大都市，每个人都贡献出自己的力量，我们愿意在此继续奉献青春与汗水，我们也希望得到理所应当的权益保护，不至于心灰意冷而离开。“众贫不能独富，散财即以生财，与其废屋空闲向西风而倾塌，欹若雕楹大敞庇寒士而欢颜。”
资料来源：《经济观察报》、《第一财经日报》、《南方周末》、《每日经济新闻》等