杂志汇投资与合作

中国房地产基金从几个发起机构起步，已渐次发展成为房地产金融领域中的一个行业，而各家对其本质的定义可谓见仁见智。从房地产基金运转的内在逻辑考察，我们可以发现，现金流是房地产基金支持房地产业及其运转的本质内在推动力。整个房地产基金的一个生命周期，就是一个将资金流集合、募集、增值、放大、流动、撤出的过程，也是通过金融产品、金融工具、信用增级工具的设计提升及开发，实现资金流使用的规模化、体系化、机构化、金融化的过程。

在房地产开发的过程中，在其从投资到销售的过程中，掌控好现金流是考验管理能力的关键。与之类似，房地产基金运行过程中，贯穿其中的现金流管理，亦是对基金管理人核心能力的考验。

房地产基金的现金流管理更强调流动性与收益性的动态平衡，通过对投资项目的管理，提高资金使用效率，避免资金短缺；强调以房地产投资项目的现金流为主线，向房地产投资开发阶段的上下游延伸，增加净现金流入量，丰富房地产基金产品线；强调建立多元而稳定的房地产基金募资渠道；强调建立高端金融资源支持；强调提高投资项目的回报水平，达到收益与风险的平衡规模；强调突破存量资产的流动性限制。

二、中国房地产基金管理人必需的五种能力

发现机会的能力：房地产基金行业产生至今，债权仍是主流投资模式。而债权投资本身具备了太多的投机成分，并非真正的价值投资。在现阶段的中国国情下，专业能力固然重要，但发现并把握机会的能力可能更会成为促进房地产基金业发展的重要推手。要具备发现机会的能力，需要基金管理人系统地培育资源，建立发现及维护机会的机制，培育潜在的基金投资人，挖掘更加广泛地接触项目投资的机会；需要挖掘具有垄断性质的结构性机会；需要在构建高端关系网络的过程中培养发现机会的能力，等等。

精于决策的能力：在目前房地产行业发展的大背景下，一切都充满了不确定性，最有利于投资的周期可能就出现在一年之内，甚至只有几个月的时间。要具备预见性及精于决策的能力，需要基金管理人建立稳健的项目筛选判断、决策机制和投资组合机制，从而抢占优质项目的投资先机。

政府公关的能力：在现阶段中国的国情下以及房地产基金行业所处的特定发展环境周期中，对中国国情的深刻理解属于一种经营智慧。尤其是在房地产市场整体出现拐点的时刻，同政府密切合作，为政府实施新城镇建设及产业投资计划等，将是下一个十年房地产行业及房地产基金行业的整体战略着眼点。

建立高端人脉的能力：人脉的重要性不用过多解释，在中国的国情下，往往是先有人脉，其后才有团队及业绩，有时候人脉的重要性更胜于团队管理能力、专业素质等。对于大多数基金管理团队而言，在人脉的积累及管理方面，可以采取诸如发展俱乐部会员、组织商务活动等方式，建立同其它基金和金融投资机构的长期密切合作关系，构建涵盖社会各界的高端资源关系网络等，从而最终形成对公司经营发展起重要推动的关键人脉网络。

整合资源的能力：在互联网思维火热的当下，资源的整合能力更可以成为一种商业模式，成为未来房地产基金实现战略发展的真实动力。资源整合的层次及目标根据每个企业的具体情况而定，在具体业务的开发层面上进行的资源整合，更多体现在项目池、资金池这两大资源平台的建立及系统管理上。为此，需要建立同金融机构、政府、重点人脉的良好合作关系，在联合投资等方面进行推动，在优质项目开发方面实现跨界整合。

中国房地产基金的大变局时代已经到来，每一个从业人员需要练好内功，积极把握中国房地产基金变革创新时期的历史机遇。

三、房地产基金代表着未来房地产业投资及开发方式的变革方向

中国的房地产业融资渠道正从以往投机色彩浓厚的债权融资为主，逐渐转而发展成为更为专业的房地产基金。房地产基金正显现出越来越强的生命力，由此我们应该认识到，当下这个时代或许真地与以往有所不同。有三个巨大的转变预示着房地产基金行业光明的未来：

首先，政策环境在转变。上一个十年，政府对房地产行业采取了强力调控，而本届政府的房地产政策是更注重以市场方式加以引导。本届政府所提出的使大众分享改革红利的思路，即是政府大力支持财富管理行业，支持房地产行业直接融资体系，出台资产证券化，藏富于民的开始。可以预见，今后政策对于房地产基金行业将是长期利好。

其次，房地产开发模式的转变及投资方式的转变将是房地产基金行业实现发展的双轮驱动力。房地产基金的资金本质上是以资产投资增值为目的的直接投资资金，这同以现阶段国内以资产评估抵押为基础的银行信贷资金不同，以房地产基金的投资逻辑及管理思维来看，它更加看重如何为投资人获得真正的回报，实现财富的增值。因此，以房地产基金管理公司与投资项目公司合作建成的共同开发平台，将促进房地产业真正回归到以投资回报率而非资产负债率为主要指标的正常轨道。一个强大的房地产基金行业，正是这样以最能体现投资人根本利益的方式，来取代目前仍以资产评估抵押为基础的银行为主体的投资人平台。这个过程改变的不仅仅是房地产行业、房地产基金行业，更可望成为对整个金融行业的系统再造及价值重塑的重要推动。

第三，在产业链分工程度不高的情况下，中国的房地产开发商很容易遇到开发运营成本过高、质量低、负债率高的问题，加上投资方式过多地依赖于信贷资金，整体运作中实际上潜伏了巨大的金融风险和项目运作风险。而建设一个强大的房地产基金行业，实现金融资本运作主体、开发管理主体的分离，有助于房地产专业投资人、险资、社保资金通过基金等一系列金融工具成为房地产业的投资人。金融机构对房地产行业的投资，将主要通过金融产品进入。在未来的中国，专业房地产投资商和开发商的细分，改变的可能不仅仅是产业链本身，更可成为中国经济健康发展、实现利益分配格局再造的重要推进力量。

上述三个转变预示着中国房地产基金的大变局时代已经到来，每一个从业人员在练好内功的同时，亦需要以宽广的视角和海纳百川的胸怀共同打造房地产基金运营平台的金融力量，联合高端资源，积极把握中国房地产基金变革创新时期的历史机遇。