杂志汇小康·中旬刊

《小康》记者 誾訚洪

邻里相望，鸡犬相闻的美好愿景，在城市的钢筋水泥里渐行渐远，邻居被称为“熟悉的陌生人”。物业小区若想长久祥顺和谐，在“业主委员会（业主）”、“物业”以及社区管理三者之间如何寻找出平衡点是关键。

现状：小区纠纷谁来调解？

5月9日，广东省佛山市禅城区鸿业新天地小区5号楼某业主擅自将楼下一棵香樟树砍了10余刀，根部裸露在外，引起了居民指责。物业公司主任杨虎调取了小区视频监控录像，截取了肇事者砍树全过程并放在了小区的QQ群中，业主们看后纷纷要求通过法律手段对肇事者进行处罚。

小区物业公司主任杨虎告诉《小康》记者，前年下半年，在相同的地方，肇事者花钱请人将树龄20年的印度紫檀树拦根砍断致死，该树市场价值过万元，十分可惜。当时，小区视频因故障未记录整个过程，报警立案后没有处理结果。这次公开视频，物业公司希望引起全体小区业主的重视，杜绝此事再次发生。

佛山市园林局绿化办工作人员说，“任何人无权擅自毁绿，否则将吃罚单。”工作人员说，小区绿化树木属于公共绿地，属全体业主共有，其管理、使用和所有权应当由全体业主共同决定、行使，如需改变公共绿地形态，需经小区多数业主同意，并依法报园林部门审批。

5月20日，江西省南昌市南昌县某小区李女士向记者叙述：她于5月12日搬进南昌县该小区居住，此前已经向物业预交了半年以上的物业管理费1831.5元，并且预交了三个月的小区停车管理费480元。5月17日下午4点半钟左右，她发现停在专用停车位的小车上右侧后窗玻璃被人砸得全部变花了。李女士说，令她感到吃惊的是，物管人员在察看了砸车现场之后，却称他们收的不是停车费，拒不承担小车的损失，也不向业主道歉。

对于物业收取停车管理费却不负责任的事情，江西洪城律师事务所的李竹青律师表示，物管收了业主的车位管理费，就与业主形成了法律上的契约关系。如果业主车辆在小区被砸或被盗，物管须承担赔偿损失的法律责任。

以上只是两起比较典型的小区纠纷，类似的纠纷屡见不鲜。在这种情况下，该有谁来评理、谁来调解？如何保证小区物业的正常运转？让家园更和谐，让居民更幸福。物业专家认为，“社区管理要融入小区管理中。”

对策：社区介入小区管理？

在城市化进程中，大量住宅小区投入使用，居住人员也来自各地、各单位，各地新建小区全面推行物业管理，建立了政府监督、业主自治、物业公司提供多元化服务的小区物业管理模式，为改善业主居住环境，维护小区安定发挥了积极作用。但是，小区业主委员会无力监督物业公司，或与物业公司联手攫取公共利益，是社区乱象的根源。社区居委会作为政府的基层组织，应该是破解广大小区规范物业管理难题的第一执行者。

近日，武汉市武昌区宝安花园业主委员会委员因公共账务问题大打出手，再度引起小区居民指责。去年8月，该小区半数以上业主曾向社区居委会、街道办事处递交联名信，认为“业主委员会不履行物业服务监督”、“不维护业主利益”，要求罢免该届业委会。

宝安社区居委会书记甘利蓉透露，宝安花园业主对业委会不信任，源于去年上调物业费。类似矛盾在虹顶花园小区更尖锐。

当时，虹顶花园业委会同意物业公司物业费涨价，业主们认为自己“被代表”了，联名罢免业委会。其后，该小区业委会3名委员提出辞职，业委会被迫解散。同时，业主不同意涨价，拒交物业费，导致物业公司退出，小区多项管理停摆。业主、业委会、物业三败俱伤。

直至社区居委会全面介入，发动小区党员和楼栋长筹建新一届业委会，协助新的物业公司进驻，耗时半年多，该小区才稳定下来。

另一方面，社区居委会从法律界定的职能看是居民自治组织，但现实中社区已经成了最低层的一级“政府”，承担和从事着大量行政性的事务（如各项创建、调查摸底、统计，政策法规宣传、环境整治、绿化美化等），也具有政府的某些职能。

“目前，全市没有真正意义上的‘社区介入小区物业管理’”。安徽省阜阳市房产局物业科科长徐海艳向记者反映，如果小区里有人赌博，有人搞传销，或是计划生育摸底、人口信息普查等，物业公司问吗？又能问得了吗？名义上小区属于“属地管理”，但作用微乎其微，社区居委会在小区所行使的职能，仅属于“服务”范畴，很难对小区物业进行有效的监督与管理。物业服务企业，在为业主提供优质服务的同时，最主要的是为企业谋求利润。对社区的漠视，可能也是考虑到社区居委会要“分一杯羹”。