征地拆迁必须程序合法
常先生系陕西省某村村民，在本村有合法房屋一套。2016年，因棚户区改造项目常先生的房屋面临征收。9月29日，县政府在征收范围内张贴《关于棚户区改造项目搬迁房屋征收的决定》和《关于棚户区改造项目搬迁房屋征收的决定的公告》。
2016年11月22日，常先生因不服县政府做出的搬迁房屋征收决定，向市政府申请行政复议要求撤销案涉征收决定，但未获支持。
常先生找到圣运律师，律师分析案情后认为，县政府在未做深入调查，未充分征询被征收人意见情况下违反法定程序实施房屋征收，市政府未能认真核查清楚事实就做出维持决定，侵害了常先生的知情权。
2017年，律师支持常先生向市中院提起行政诉讼要求撤销市政府做出的复议决定，并对常先生在复议时提出的撤销县政府做出的征收决定进行审理。市中院在审理后认为，县政府的征收项目符合土地利用总体规划，征收补偿费用虽晚于征收决定做出的日期一天，但足额到位、专户专储、未影响款项使用。市政府依法受理常先生的复议申请，复议程序合法。据此判决驳回常先生的诉讼请求。
在收到判决后，律师就开始着手准备上诉事宜。2017年11月7日，陕西省高院公开开庭审理本案，并依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定认为，政府在做出房屋征收决定前征收补偿费用应该足额到位，并充分征求被征收人的意见。在程序性事项准备不充分的情况下做出被诉征收决定，应属于违法法律规定的行为。
2018年6月26日，陕西省高院对本案做出判决：撤销市政府做出的复议决定及市中院做出的行政判决，确认县政府做出的征收决定违法。
【法律分析】
《国有土地上房屋征收补偿条例》的出台，让国有土地上的房屋征收标准和程序基本趋于完善，对于征收具体的程序和标准都有所规定。
国有土地上房屋征收与补偿的实施，由市县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施。房屋征收部门可以委托征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作，但是房屋征收实施单位不能以营利为目的。任何组织和个人对违反《国有土地上房屋征收补偿条例》规定的行为，都有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。
律师根据《国有土地上房屋征收补偿条例》的规定，并结合办理的案件总结国有土地上房屋征收应注意以下事项：
1、征收补偿决定与征收补偿方案的决定与公布
国有土地上的房屋征收首先由房屋征收部门拟定征收补偿方案，并报请市、县人民政府。由市、县人民政府组织有关部门对征收方案进行讨论并予以公布，以征求公众意见并根据公众意见修改补偿方案，其中征求公众意见的过程不少于30日。当多数被征收人不认可补偿方案时，政府应当组织听证会并对方案再予修改。
在政府做出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位并做到专户储存，专款专用。房屋征收决定做出后，政府应当及时对征收补偿方案、公民行政复议权、公民行政诉讼权等予以公告，并对征收范围内的房屋权属、区位、用途、建筑面积等调查登记。在房屋征收范围确定后是不得在该范围内实施新建、扩建、改建房屋或是改变房屋用途的。对此，房屋征收部门会书面通知有关部门停止办理相关手续，以防止公民采用不当手段增加补偿费用。但是应当注意暂停期限不超过一年。
2、征收补偿的范围、方式
补偿范围主要包括：被征收房屋的价值补偿、搬迁和临时安置费用补偿、停产停业损失补偿以及补助和奖励办法。其中房屋价值补偿主要参照房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，该价值由被征收人协商选定的房地产评估机构评估得出结论。
被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
3、应当注意补偿协议事项及内容
在房屋征收部门和被征收人达成合议后，双方应当签订补偿协议，以明确补偿方式、补偿金额、支付期限、产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费、搬迁期限、过渡方式、过渡期限等内容。签署协议后，一方当事人不履行约定义务的，另一方当事人可以据协议提起诉讼，以保障自身权益。对于在签约期限内因无法达成合议而未签约或房屋所有权不明的情况，将由做出征收决定的市、县人民政府做出补偿决定，被征收人对此决定不满意的可以提起行政复议或行政诉讼。对于在法定期限内既不复议也不诉讼同时还不搬迁的被征收人，人民政府可以申请法院对其强制执行。
【典型意义】
《国有土地上房屋征收补偿条例》的出台，让国有土地上的房屋征收标准和程序基本趋于完善，对于征收具体的程序和标准都有所规定，遗漏缺少任意程序都属于违法征地拆迁。
在国有土地上房屋征收过程中，房屋征收决定与房屋补偿决定属于行政行为，征收决定针对该征收红线范围之内老百姓具有法律效力，而补偿决定只针对个人具有法律效力。本案的胜利，也为被拆迁人维权增强了信心。
□北京圣运律师事务所王有银主任律师团队
