鼎家爆雷背后
姜先良 律师，北京市中闻律师事务所权益合伙人，北京市法院前法官，商业机构合规管理顾问专家。主要执业领域：企业合规管理与风险防控、公司争议解决、刑事辩护、民事案件执行、金融不良资产处置。今年以来，随着房租价格日趋高涨，租房问题变得十分突出，尤其是长租公寓运营商杭州鼎家网络科技有限公司（以下简称“鼎家”）于2018年8月20日宣布资金链断裂破产，像一条导火索，激起了人们对租房问题的热议。
鼎家引起舆论广泛关注的原因是，其采取的“长租公寓＋房租分期”的商业模式背后的风险暴露无遗。据《中国房地产报》报道，租客们通过一个名为51返呗（现更名为“爱上街”）的APP进行贷款，带来的钱作为租金一次性付给鼎家，再每月返还给贷款APP相应的金额。而鼎家拿到租客所付租金后分次付给房东，其中结余部分便可用于租赁更多房源。如今鼎家破产，租客不仅拿不到先行支付的押金，还要每月按时向贷款APP还钱，而房东也未收到鼎家应给的后续租金，一些房东已经准备收房。据鼎家负责人在接受媒体采访时说，鼎家的运营失败归结于市场竞争与扩张步伐较快、房屋空置等成本过高以及内控不严发生的集体职务侵占等问题。
这已不是个案。鼎家破产正处于P2P平台纷纷爆雷的现实背景下，互联网技术带来的各种商业模式的迅速扩张，无一例外地都存在着平台内控滞后与乏力的问题，长租公寓作为一种新兴的房屋租赁商业模式，同样也没有摆脱这一发展的规律。
四大问题引人忧
所谓长租公寓模式，按照通常的理解，是将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给房屋周边的白领上班人士。“长租公寓”，又名“白领公寓”“单身合租公寓”，是房地产三级市场一个新兴的细分领域。随着我国房地产市场“租售并举”政策的出台，长租公寓模式正在迎来发展的重大机遇期。据不完全统计，未来几年我国租赁市场规模将超过1.2万亿，而长租公寓模式因其长期性、稳定性，越来越受房主的欢迎。原来单纯提供租房中介信息的机构，随着业务规模的不断扩大，开始成为掌握大量房源并影响周边市场租赁价格和标准的“二房东”。从“租房中介”到“二房东”的角色转换，使房屋租赁市场格局发生着深刻变化，也产生了一系列的租房经营合规问题。
首先是虚假广告宣传问题。由于长租公寓模式以掌握大量租房源作为运营基础，所以它必须采取各种方式获取尽可能多的出租房屋。目前采取的手段主要是建立一支大规模的业务员队伍进行实地拓展，同时采取网络营销方式大肆宣传。随着租赁市场竞争的日趋激烈，这种网络促销宣传也充斥着大量的虚假内容，其中最突出的是网上标出的租房价格与实际价格严重不符，同时运营商还投入大量促销费用，占据网络促销平台的界面，对潜在租客形成一种轰炸式的宣传效果。很多客户出于尽快找到房源的急切心理，最终不得不选择与之签约。
其次是房屋装修质量问题。长租公寓模式是由运营商自行安排进行装修改造。在其掌握大量租房源的情况下，统一进行装修面临的首要问题是装修质量安全。一般情况下，原房东为了省事，和运营商签了托管协议后就不再过问房子，只管到期收取租金。那么，在缺乏第三方监管的情况下，加之这种商业模式运行很不成熟，运营商的逐利本性必然导致其尽可能压缩装修成本，采购价低质次的装修材料。近期网曝的“阿里员工得白血病身故，生前租了自如甲醛房”的新闻，就引发了人们对长租公寓装修质量的担忧。一旦发生租客因此身体健康受损的情况，运营商和原房东都需要承担相应的法律责任。所以，如何加强长租公寓装修质量安全保障，是当前需要加强规范和引导的问题之一。
再次是房屋安全管理问题。长租公寓一般都是三年起租，五年租期的也不鲜见。在这种长租期下，如果运营商的所谓出租房屋“管家”队伍不健全，就会出现一系列房屋使用安全问题。当然，日常情况下，房屋的安全使用责任归租客自己，但从原房东与运营商之间的托管合同关系看，确保房屋被租客安全、合法的使用，也是运营商的重要责任。
另外还有租金收支管理的问题。长租公寓运营商是“二房东”，自然而然会涉及到对租金的流动性管理问题。通常情况下，运营商收取租客的租金是“押一付三”的方式，交一个月押金付三个月租金；而运营商付给原房东的租金一般采取月付方式，这就导致出现因资金的期限错配而产生资金滞留问题，由此带来两个问题：一是大量资金能否做到安全管理；二是资金链条能否确保不断裂。通过媒体报道的鼎家出事的原因看，其资金链断裂就是因为这两方面同时出现了问题。据鼎家负责人介绍，鼎家资金链出现缺口时欠了600多个房东400多万元租金。造成这一问题的深层次原因是鼎家在快速扩张的过程中花了大量资金收房，同时因为缺乏资金流动性管理能力，还出现了公司高管联合中层管理者利用职务之便侵吞租金、多收水电费的舞弊案件。租金在“一进一出”上都出现问题而得不到有效控制，断裂是迟早的事情。
上述合规风险，是长租公寓经营模式或多或少都会遇到的问题。尤其在当前对房屋租赁市场监管相对滞后、企业又盲目快速扩张的情况下，这些问题将暴露得更加充分，此次鼎家爆雷事件就是一个典型。
立规矩才能防异化
从上述暴露出来的长租公寓经营合规风险分析，其中的最大问题就是内控管理乏力，致使运营企业脱离了租赁服务中介机构基本定位，异化发展为一种变相的金融理财模式。
从笔者之前审查过的长租公寓托管合同看，运营商与原房东签订的房屋托管合同并不是一份严谨的房屋租赁合同，实质上是一个资产管理协议。对于原房东的收益不像房屋租赁合同那样简单明确，而是像委托理财合同那样对房东不作承诺，需要原房东承担运营商可能遭受的经营风险。比如，因为政策或者市场因素导致运营商不能如期收取租客租金的，都可能成为不按时支付原房东租金的合同条件。运营商将不确定的市场经营风险转嫁到原房东身上，致使合同履行出现大量不确定性，而房屋一旦托管又长期被运营商控制，最后运营商左右逢源，处于完全支配地位。原房东、运营商、租客三者之间的这种不平等关系，导致现在一些运营商“店大欺客”，既不能保证按时足额支付房东租金，又给租客设定高租金的霸王条款，而且实际提供的后续服务又完全没有保障。久而久之，长租公寓模式就会“轻租赁服务、重扩大规模”，极易造成资金链的断裂。对此，笔者提出以下几点合规建议：
一是严格长租公寓市场准入。明确长租公寓运营商的租赁中介服务机构的角色定位，限制长期托管房屋业务过猛过快发展，建立行业准入资质，允许有足够资金实力和风险管控能力的机构从事长租公寓业务经营。
二是加强对长租公寓运营商的资金监管。对资金的管理和使用加强监督，查处各类违背房屋租赁业务范围的滥用资金行为；运营商公司内部也要加强对租金的监管力度，及时查处业务员的侵吞、挪用租金、水电费等舞弊行为。
三是加强市场监管和宣传导向，充分发挥长租公寓方式能优化整合房屋租赁市场资源的优势，使大量房源和租客需求之间得到更加合理的匹配，而不是中介机构借掌握大量房源搞不正当竞争和市场垄断，进一步扰乱房屋租赁市场秩序。对这类不正当竞争行为要加大行政处罚力度。
四是加强偿付能力监管。建议设立长租公寓运营商的履约保证金制度，在出现资金链断裂的情况下，通过履约保证金减少和避免原房东租金和租客押金的损失。
房东、运营商、租客三者之间的不平等关系，导致现在一些运营商“店大欺客”。久而久之，长租公寓模式就会“轻租赁服务、重扩大规模”，极易造成资金链的断裂。
责编 刘彦华 [email protected]