风口之上的物流地产
“2017年的双11创造了超10亿件的包裹，其中有一半是从普洛斯和万科的货仓里发出。”
近年来，伴随着电商及新零售产业的不断发展，物流地产行业逐渐站上“风口”，物流地产成为房地产业、电商行业、物流行业的共同热点。高标准的物流地产因为供应的稀缺性，和相对其他物业类型而言的高回报率而受到资本青睐。
戴德梁行的一份报告指出，至2020年，中国电子商务、消费品、物流服务等行业对高标准仓库的需求将远大于供应，缺口超过1亿平方米，短期内市场将维持供不应求的状态。
世邦魏理仕《2017全球优质物流地产租金报告》显示，中国主要城市非自用中高标准物流设施存量尚不足美国的1/10，增长空间巨大；同时北上广等一线城市的物流设施投资净回报率高于商业地产和住宅地产。
在物流地产领域，以普洛斯、嘉民为代表的外资企业是先行者和绝对的主力军，宇培、易商红木、宝湾物流、中储股份等国内物流地产商也深耕已久。此外，万科、绿地等传统地产商，菜鸟物流、京东等电商物流企业；中国人寿、海尔电器等成立的产业基金也在最近一段时间内纷纷入局。
戴德梁行的报告显示，截至2016年底，普洛斯（58.6%）、嘉民（8.2%）、宇培（6.6%）、宝湾物流（5.9%）、易商（5.1%）在该领域的市场占有率位列前五。
普洛斯&万科 占据半壁江山
普洛斯是全球领先的现代物流设施提供商，于2004年开展在华业务，凭借优质的全球客户资源与先进的运作模式，很快打开了中国市场。
如今普洛斯早已成为行业的龙头与标杆。截至2018年3月末，普洛斯在中国拥有并经营占地4400万平方米，建筑面积2800万平方米的物流基础设施。其市场份额超过50%，占据了物流地产行业的半壁江山。
能够迅速打开中国市场，普洛斯先进的资本运用方式功不可没。普洛斯通过在境外发行Reits（房地产投资信托基金）的方式来募集资金，撬动3-5倍的杠杆。
一般来说，当一个项目进入稳定运营状态，出租率达到90%以上，租金回报率达到7%以上时，普洛斯会将成熟物业装入到物流地产基金中。对于普洛斯来说，相当于完成了一次销售，提前兑现了开发收入和开发利润，并回笼了大部分资金。
之后普洛斯可以再将这些资金用于开发新项目，既解决了资金难题又实现了轻资产运营，周转效率大大提高。而之所以能够顺利募集众多私募基金，一方面是美国Reits 市场较为发达，另一方面与普洛斯的优质品牌和高效运营分不开。
近年来，越来越多的电商、品牌商、物流商开始全国布局，普洛斯遍布全国的物流网络满足了客户的这一要求。据悉，普洛斯50%的客户会租用两地甚至多地的仓库。
大量的优质客户保证了普洛斯仓库的高出租率，其仓储项目的出租率基本保持在85%，处于行业内较高水平；高达70%的客户选择期满后与普洛斯续约。
此外，仓储土地供给的紧张也促使普洛斯寻求参与二级土地市场的机会，陆续展开多次收购。这其中两个重要的收购包括深基地B19.9%的股权，中储股份（600787.SH）15.3%的股权，这两家国资企业均在全国拥有十分可观的土地资源，普洛斯市场份额得以进一步巩固和拓展。
可以说，普洛斯具有较为坚固的护城河，后进入者很难在短期之内改变当前格局。
因此，进军物流地产行业的万科选择了入股普洛斯。2017年7月，万科发布公告称，将联合普洛斯现任高管以及众多基金公司参与普洛斯的私有化工作。其中，万科投资占股21.4%。
万科进军物流地产筹划已久，2015年万科撤销物流地产事业部，取而代之的是联合黑石集团成立万科物流地产发展有限公司。
最新数据显示，万科累计获取的物流地产项目已达84个，累计获取建面近629.88万方，2018上半年新增建面211.88万方，达到去年全年的78%，万科的物流地产业务正在进一步加速。
宝湾物流&南山控股 换股如虎添翼
2008年次贷危机爆发之时，普洛斯曾一度陷入困境，一个月内股价暴跌78%。
其中原因，在于尽管Reits 的运作模式有诸多优点，但其抗风险能力较弱，在逆周期时容易发生风险事件。经济下行情况下，客户货源减少导致租金回报率不达标，基金募集无法完成，原本的高周转率无法实现，容易陷入流动性危机。
与Reits 模式不同的是，招商局旗下的宝湾物流选择的是自持物业模式，相对更为稳健，但是相对开发周期较长，资产规模积累速度不如采用基金模式的外资企业。
截至2016年底，宝湾物流在物流地产行业的市场占有率为5.9%，位居第四位。在上海、天津、广州等29个城市自行开发并管理50个物流园项目，运营、在建、签约规划仓库面积约556万平方米。
物流地产的本质依然是“地的生意”，拿地能力和拿地成本很大程度上决定了后续的投资回报率。背靠招商局，宝湾物流在低成本拿地上具有明显优势。
宝湾的母公司深基地B连续多年的毛利率均在50%以上。其2014、2015及2016年各运营物流园区业务合计收入连年增长，复合增长率达20.92%，合计净利润分别为1.57亿元、1.81亿元和1.99亿元，复合增长率达12.58%。
此外，宝湾在物流行业已深耕多年， 在物流园区选址、开发建设、运营管 理等方面均积累了丰富的经验，并已形成网络化布局，具有一定的规模优势。一个典型的合作案例是耐克，全国所有的耐克鞋都是从宝湾物流园区发出来的。
此前宝湾物流隶属于上市公司深基地B，今年7月，南山控股（002314.SZ）以发行A股股份换股方式吸收合并了深基地B。宝湾物流是深基地B的核心资产，根据深基地B2017年报数据，仓储堆存业务营收占其总营收的80.71%。
吸收合并后，南山控股成为物流与地产的双轮驱动格局。目前南山集团在全国重点一、二线城市拥有可观的工业和物流用地，可以为宝湾物流的扩张提供资源支持。