杂志汇法制文萃报

2012年，徐先生取得其位于山东省青岛市某村房屋的国有土地使用证。2015年12月9日，区政府作出《行政处罚决定书》，决定撤销徐先生的国有土地使用证。徐先生不服，向青岛市中院提起行政诉讼。

2016年2月3日，在上述诉讼审理期间，徐先生与街道办签订《协议书》，约定协议签订之后首先拆除案涉房屋，签订《拆迁安置补偿协议》，然后根据上述行政诉讼判决结果确定土地性质和补偿标准。同日，徐先生和村委会签订《拆迁安置补偿协议》。协议签订后，村委会在没有其他合法手续的情况下强制拆除了徐先生的房屋。

2017年11月3日，徐先生向青岛市中院提起行政诉讼，要求确认区政府和街道办的行政行为违法。2018年1月31日，青岛市中院经审理认为，徐先生与村委会已就案涉房屋签订了《拆迁安置补偿协议》，且已经领取部分货币补偿，案涉房屋依约应予拆除。但街道办在未催告徐先生自行拆除，也未听取徐先生相应的陈述、申辩意见、且未明确对涉案房屋内财产的清点及保管程序等情况下，直接就涉案房屋实施强拆行为，显然并未履行相应法定义务，程序违法。

据此，青岛市中院作出确认街道办强制拆除徐先生房屋的行政行为违法的判决。

【法律分析】

房屋拆迁是政府依法行使公权力，满足公共利益需求的行为，这种对私人权益限制的正当性，需要合理的机制来保障，尤其是程序机制。政府依法对被征收房屋直接实施拆除，必须依照法律完成合理的流程，否则将造成程序违法，进而影响到整个行政行为的合法性。

本案中，街道办在答辩时称，徐先生和村委会签订了拆迁安置补偿协议，徐先生同意协议签订后拆除案涉房屋。青岛市中院在判决中也肯定了徐先生房屋应予拆除，那为什么还判决确认街道办强制拆除徐先生房屋的行政行为违法呢？

徐先生委托圣运律师为其维权，律师认为国有土地上房屋拆迁应遵循以下几点：

一、拆迁行为前提合法

《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《拆迁条例》）第二条及第三条指出：在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用条例。拆迁必须符合城市规划，有利于城市旧区改造和生态环境改善，保护文物古迹。

拆迁行为是不可以任意实施的，其除须具有必备的安置补偿前提之外，还需获得形式合法正当的要求，即获得有权机关批准、取得拆迁许可证，还需要具备实质的前提，即符合城市总体与局部规划，有利于旧城履行、改善环境与保护文物古迹。如拆迁的目的不符合上述条件的，则其为违法拆迁，该违法性质可以是形式上的违法与实质上的违法。无论是哪种违法，被拆迁人或者其他利害关系人认为其项目建设或拆迁行为违法上述规定的，均可向拆迁主管部门反映，请求其依法行使职能，制止拆迁人的违法拆迁活动。

二、拆迁主体是否适格

拆迁安置补偿协议中对法人或其他组织主体的特别要求，主要是针对拆迁人，根据《拆迁条例》的规定，拆迁人应当依法取得拆迁许可证，未取得此许可证的，不具有拆迁人的资格，所签订的拆迁安置补偿协议可能导致无效。如该协议有其他内容且属于法人或组织能力范围的，该内容为有效;关于拆迁房屋等约定内容应当非属于拆迁协议的性质;如果该协议还有其他违法情况，如违反国家总体建设规划的，则该协议还可能被认定为无效。

因此，认清协议双方当事人的主体是否为合格主体，对协议的签订至关重要，双方合格则各方权利将易于保障，同时各方义务也易于实施。各方不适格，则容易导致不能意料的纠纷，使双方陷于认识之外的风险之中。

三、被拆迁房屋概况

被拆迁房屋概况是否明晰，将影响被拆迁人可得的补偿款是否恰当合法。根据《拆迁条例》第二十四条规定：补偿款的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。则在本项内容中首先须明确被拆迁房屋坐落何处，是否属于拆迁范围之内，明确房屋坐落即明确房屋的区位补偿价等项的补偿标准，一旦经双方确认，该标准即确定，拆迁人与被拆迁人双方将不会再就此产生纠纷;房屋的建筑情况，包括建筑面积、使用面积等。

房屋的建筑规模是影响拆迁补偿款项的重大因素之一，双方在协议中就此达成一致认识，同样有利于未来拆迁协议的顺利履行。除上述项目外，双方还可就房屋的装修情况与地上附着物等情况在这里进行记载，明确相关补偿项目。总之，越详细的记载越有利于减少纠纷，同样有利于将来纠纷的解决。

【典型意义】

于法律而言，程序正义被称为看得见的正义。房屋征收拆迁过程中利益较量一直首居其位，被拆迁人的合法利益一旦被侵犯就会加剧官民矛盾。合法拆迁的程序十分重要，不断熟悉这些程序，建立一个大致的框架、脉络，是被征收人提升自身维权能力的有效方法。遭遇拆迁应当尽快咨询专业律师，及时维护自身权益。

□北京圣运律师事务所王有银主任律师团队