20家上市房企业绩盘点

作者:《中国经济周刊》记者中国经济研究院研究员孙庭阳

两年房价平均上涨25%；目前仍处增长通道；大部分房企今年上半年利润大幅增长

2016年9月30日，北京发布楼市调控新政，标志着“史上最严”的商品房调控正式开始。随后，各个城市陆续跟进。如今调控已近两年，房价涨跌幅度如何，市场说法不一。

国内最大的20家上市房企（A股、H股上市房企，按照净利润排列）业务涵盖了国内房地产业较为发达的城市，从这些公司逐月公布的新建商品房签约销售金额（下称“销售额”）、销售面积等来自销售一线的数据，或许可以看出一些新建商品房的价格走势。

2016年9月份，这20家公司平均签约销售价格（总销售额/ 销售面积，以下同）为每平方米12435元；2018年7月份平均签约销售价格每平方米15550元（销售额5373.08亿元，销售面积2297.81万平方米）。按照单价计算，每平方米价格上涨了25%。

这20家上市房企经历了2015年的行业低迷后，在2016年初“去库存”的大背景下开始复苏。2016年、2017年销售额呈现了量增价升态势，平均签约销售价格年度涨幅分别为7.45%、9.34%，2018年前7个月，平均签约销售价格增幅为4.46%，并创出新高。

此外，20家上市房企销售额和销售面积同比增速回落，但依然是正向增长。

去库存，2016年起地产销售回暖

今年前7个月仍处增长通道

国内最大的20家上市房企，既有连续数年位列利润榜首位的中国海外发展（0688.HK），也有国企地产龙头保利地产（600048.SH）、招商蛇口（001979.SZ），混合所有制企业万科（000002.SZ），以及大型民企中国恒大（3333.HK)、融创中国（1918.HK）、碧桂园等。

2015年，由于房地产市场疲软，各公司的利润也不乐观。碧桂园2015年度归属母公司股东净利润同比2014年下降了9.31%，只有92.76亿元；中国恒大的2015年归母净利润只剩下104.6亿元，同比下滑了17.01%。

2016年初，国内房地产行业开始“去库存”。与制造业去库存可能要经历“降价出清”的痛苦过程不同，房地产的去库存呈现出销售“量升价增”红火场面。

2016年前8个月，这20家公司就完成了2015年全年销售额，销售价格处于上升通道。

2016年9月，房地产销售依旧一派“热闹”景象。销售数据显示，20家房企当年9月合计销售额达2875亿元，是2016年的最高值；销售面积2312万平方米，同为最高值；平均每平方米销售价格12434元，是当个季度最高值。这3个数据同比2015年9月，增幅分别是108.96%、91.29%、9.24%。9月单月销售额，比2015年第一季度3个月的销售额之和还多17%。

从这些数据看，销售额和销售面积增长约一倍，同时伴随销售单价上涨。如果比喻成股市，就是成交量同比放大的同时，大盘指数在上升，是牛市来临的信号。

2016年9月30日开始，一轮针对房地产市场的调控政策开始席卷各重点城市。

当年9月30日至10月上旬，北京、上海、广州、深圳4个一线城市，还有天津、成都、郑州、济南等二线城市，三线城市如佛山、厦门、无锡、珠海和惠州等，共22个城市发布了力度不一的楼市调控政策。

调控带来的，主要是销售面积的下降。2016年10月，20家房企销售总额环比下降4.5%，销售面积环比下降5.04%，销售单价基本持平。

当年的11月和12月是比较惨淡的两个月，20家房企11月比10月销售额减少31%，销售面积减少29.76%，显示出缩量调整的态势。同时，每平方米销售单价从9月份的12435元/平方米下降到12234元，下降201元，对应100平方米的房子，购房者可以节省2万元。

不过，累计到全年，2016年20家上市房企的业绩还是大幅增长。

2016年全年，20家公司销售额同比增长35%、销售面积同比增长 22.5%。从增长幅度看，销售额高于销售面积，源于每平方米销售单价同比增加，上涨幅度为7.45%。20家上市房企中有8家销售额同比增幅超过50%，融创中国、碧桂园、新城发展控股3家公司增幅超过一倍。

销售低迷在20 17年1月份迎来小谷底。当月，20家上市房企平均销售单价创下自“9·30房地产新政”后的最低价格——12167元/平方米，调控前下降267元，降幅为2.14%。值得注意的是，当月开始，20家上市房企销售面积和销售额开始增加。

2017年全年，20家上市房企依旧呈现量增价升的态势。从20家公司逐月销售数据看，销售额、销售面积和单价，都呈现重心逐渐抬高态势。2017年全年销售额和销售面积同比增幅分别达52%、39%，销售额增幅再次超过销售面积增幅，同时每平方米平均单价同比增长9.34%。

今年前7个月，这20家公司销售额和销售面积分别增加了34%、28%，每平方米单价增幅4.46%。各项数据的增长幅度有所回落，但依旧在增长通道中。

集中度上升，越靠前份额越大

碧桂园销售面积相当于12家龙头企业之和

“史上最严”调控开始后，一些资金链原本就紧张、融资依赖性大的中小房企逐渐没落，优质资源越来越向大型企业集中。

从销售面积和销售金额看，20家上市房企2017年的市场占有率分别是16.96%、21.48%，较2016年分别提高了3.93和3.83个百分点。

今年这样的趋势还在延续，截至7月份，这20家上市房企销售面积占全国销售面积的比例达到22.55%，比20 17年同期提升5.59个百分点，销售金额占比35.74%，比2017年同期提升14.26个百分点。

行业集中度较高的现象在这20家上市房企中也有体现。排名前十的上市房企2015—2017年销售额占20家上市房企的比例分别达74.37%、73.58%、71.02%，2018年1—7月为72.51%。排名前十的上市房企销售额也占到20家公司的70%以上，即排名前十的企业占市场份额的七成，剩下三成归排名后十的公司分。

融创中国是近3年销售额排名前进最快公司。2015年时，融创中国全年累计销售额排名第八，20 16年超越了华润置地(1109.HK)和绿城中国(3900.HK)，前进到第六名，2017超过了保利地产，排名第四。今年前7个月稍有退步，融创中国至第五名。

碧桂园销售额排名则是只进不退。在2015年时，碧桂园销售额只排名在业内第五，前面有万科、中国恒大、保利地产、中国海外发展。2016年，碧桂园一跃进入行业前三，2017年更是坐上业内头把交椅，销售额一举突破5500亿元。同期销售额突破5000亿元的只有万科和恒大，与碧桂园的差距分别为3.95%和9.95%。今年1至7月，碧桂园累计销售额依旧保持第一，并和第二名、第三名拉开了差距，分别高出28.42%和30.27%。

今年前7个月，除了绿城中国销售面积同比减少6.54%外，其余19家上市房企同比均有不同幅度的提升，增长幅度在50%以上公司有6家。

其中，新城发展控股(1030.HK) 销售面积增加了118.25%，位列销售面积增幅首位；融创中国以106.29%的增幅位居次席；第三名是中国金茂(0817.HK)，销售面积增长86.08%。另外3家增长50%以上公司分别是旭辉控股集团(0884.HK)、世茂房地产(0813.HK)和国瑞置业(2329.HK)。

今年前7个月碧桂园仍旧是销售面积冠军，销售面积达4673万平方米。即使在这20家业内“大块头”公司中，碧桂园一家的销售面积，相当于销售较少的12家之和。而且，碧桂园更是拉开了和第二名公司的差距——2017年同期，碧桂园销售面积比第二名高21%，现在将这个差距又提高了21个百分点，达到42%。

不过，进入7月，碧桂园的销售速度明显放缓，单月销售额和销售面积环比分别下降了53%和67%。

大部分龙头房企利润大幅增长

首开股份预计归母净利润同比增长约290%

销售单价提升，再加上销售面积增加，房企的利润指标上涨即成自然。

截至8月21日，20家上市房企中已有3家公司发布半年报，其归属母公司股东净利润均实现了同比增长。

保利地产今年上半年净利润同比上涨15.13%，相比2016年上半年，增幅达31.15%；毛利率为35.27%，创近两年半的新高。

今年上半年，万科销售金额同比增长51.8%，归属于上市公司股东的净利润同比增长24.9%。房地产毛利率34.68%，创出近5年新高。

招商蛇口上半年归属母公司股东净利润同比增长97.54%，源于社区开发业务结转毛利同比增加、联营合营公司权益法投资收益同比增加。

20家上市房企中，另有8家发布中期业绩或对上半年业绩做了预告，均为大幅增长，增长幅度从50 %到290%不等。多数房企的公告称，增长原因是房地产销售面积增加的同时毛利率升高。

首开股份(600376.SH)预告，归属于上市公司股东的净利润同比增长约290%，源于营业收入增加，以及公司联营合营企业投资收益大幅增加。

新城发展控股归属于公司权益持有人的合并净利润增长至少200%，增长原因是其控股子公司新城控股（601155.SH）“2018年上半年公司房地产项目结算金额有较大幅度的增长”。