长租公寓是与非 运营商与资本脸发烫
“一石激起千层浪”，用这句话来形容目前的租房市场再适合不过。8月份原本就是租房旺季，房租上涨已成常事，可今年的涨幅却异常凶猛。
近日，我爱我家原副总裁胡景晖高调离职时所发表的言论，如“长租公寓爆仓比P2P爆雷更危险”、“以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商，为了扩大规模，以高于市场正常价格的20%到40%争抢房源，人为抬高收房价格”，这些话就像一桶汽油，再次点燃了原本就备受争议的租房市场话题。
一时间，租房市场的各方都在纷纷撇清与涨房租的关系。长租公寓公司称：“干长租公寓不赚钱”，幕后资本方表示：“房租涨价与资本何干？资本不背黑锅。”
各方表态看起来都有道理，但对于租客而言，房租猛涨已经是不得不面对的事实。那么，房租蹭蹭上涨的背后，到底谁是谁非？就此，《投资者报》记者做了相关采访，并得到些许答案。
胡景晖高调离职背后
胡景晖原是我爱我家的副总裁，自2001年12月至至2018年8月，任我爱我家房地产经纪公司控股公司副总经理兼北京公司副总经理。
8月18日，胡景晖在朋友圈宣布辞职，称辞职理由为“众所周知的原因。”
接着，胡景晖在媒体沟通会上指出，目前，以蛋壳公寓等为代表被资本推动的所谓长租公寓在市场上扩大规模，以超出市场租金20%~40%的价格收房，完全破坏了真正市场环境下的房屋租赁水平，这是导致今年北京房租上涨的另一个真实原因。
他表示，资本涌入住宅租赁运营，租赁企业的一些做法主要是为让资本方满意，为了To VC（投资）而不是To C（客户、个人消费者），大量本来不需要装修的房子也被装修。
“长租公寓有很多资本涌入，但资本不能只为了赚钱，必须承担社会责任，如果资本挟持了许多企业，一定会跑偏。”胡景晖强调，“长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害。”
“一石激起千层浪”，一时间，各种关于租房的话题成了热议的焦点，网络上流传着许多诸如“昨天买不起房，今天租不起房”、“租不起的北上广，回不去的三四线”、“追不上房价的你，能追上房租吗？”这样的吐槽，对于无数奋斗在一线城市的租房客来说，可以说是很扎心了。
在中原地产张大伟看来，胡景晖的辞职原因很简单，就是在电话会议上炮轰租金。张大伟在自媒体“大伟看楼市”中提到，资本是嗜血的，在房地产存量时代，租赁是唯一对于中介还有巨大想象力的市场。资本出钱出枪，自如等长租公寓出人，替资本打杀市场，借以变买不起为租不起。这是某些中介公司的资本闭环中一个重要的部分。
“在过去的几年里，中介公司的确依赖资本的力量，在市场上群魔乱舞。如果把租赁市场也占领了，他们就彻底完成了从买到租的闭环。这就是资本的整个如意算盘。”张大伟说。
激增的长租公寓市场
“长租公寓”，又名“白领公寓”，“单身合租公寓”，这是最近几年房地产三级市场一个新兴的行业。
简单来说，就是将业主房屋租过来，然后进行装修改造、配齐家具家电，并以单间的形式出租给房屋周边的白领上班人士。
国家从2015年开始大力支持住房租赁市场。2016年年底，市场从上到下提出“房子是用来住的”，2017年各地密集出台楼市调控政策，并大力发展租赁市场。九部委发文在广州等12个城市试点，广州率先打出“租售同权”，紧接着深圳、武汉等50多个城市出台发展租赁政策。
此外，伴随着房价的不断上涨，越来越多的年轻人主动或被动地选择了租房，从而使租赁市场的需求规模也越来越大。因此，面对这片蓝海，众多创业类企业、房地产中介、房地产开发商和酒店运营商都在试水长租公寓。
根据中商产业研究院的统计，2015年中国租赁市场成交总额已经超过1万亿元，租金人口接近1.6亿。预计到2020年租金成交总额将达到2万亿元，租赁人口达到2亿；2025年租金成交总额有望达到3.2万亿元，租赁人口达到2.5亿。
链家董事长左晖也曾指出，未来中国大概会有数亿人租房，北京今年大概有30%的人租房，以后会到50%，相应的市场规模将达到1万亿元到3万亿元。
2018年开始，长租公寓“风口”进入尴尬的境地。两大头部品牌——自如和蛋壳公寓在年初相继拿到融资，今年1月，自如完成40亿元人民币A轮融资；2月，蛋壳公寓宣布完成1亿美元B轮融资；6月，宣布完成7000万美元B＋轮融资。两家的投资方中，不乏腾讯产业基金、红杉资本、贝塔斯曼亚洲投资基金、高榕资本等业内知名的投资机构。
另有数据显示，我国目前品牌公寓的数量不到200万间，占整体租赁市场的比重约为2%，集中式公寓龙头公司的平均管理规模在2~3万间左右，分散式公寓龙头公司管理规模在50万间左右。未来品牌公寓如果能达到10%的市场占有率，整体的公寓数量将达到1060万间，Top10的管理公司平均管理间数为46.8万间，Top2公司平均管理数量将达到 99.3 万间。
目前美国排名第一的公寓管理公司 Greystar 管理 间数为41.6 万间，日本排名第一的公寓管理公司大东建托管理则上 97.8 万间。合理推测下，未来中国排名第一的品牌公寓管理公司将会管理超过 100 万间。
到底赚不赚钱？
房租涨价，最初很多人都将矛头指向长租公寓公司，然后再指向资本方。
近日，有观点指出，“长租公寓根本不赚钱”，也有资本方表示房租涨价与资本无关。然而针对此类说法，不少人表示质疑，长租公司如果真不赚钱，会有那么多资本蜂拥而来吗？
目前，长租公寓有四种运营模式，一是开发运营，公寓所有者（主要是房企）成立专门的运营团队，负责存量房或新建租赁住房的运营，为租客提供租赁和增值服务，获取“资产增值和租金”；二是资产托管，房企将公寓托管给运营服务商进行出租和租后管理，承担房屋维护费和装修费用，享受资产增值和租金收入；运营商负责公寓运营，支出一定管理成本，为租客提供租赁和增值服务，赚取托管费和租客增值服务费；三是运营服务，从资产所有者处承包公寓，对房屋进行标准化装修，并且负责出租期间的运营和维护；向房屋所有者缴纳固定租金，赚取租金差价和服务费；而资产所有者享受资产增值和固定租金收益；四是待建运营，房企受土地所有者/使用者的委托，提供土地规划、建造和运营服务，向所有者缴纳固定租金，收取租客租金和服务费，赚取租金差价和服务费；土地所有者需要支付房企建筑费用，享受资产增值和固定租金收益。房企担任代建运营的角色。
这四种运营模式，大致也可以分为“包租式”经营和“自持式”经营。所谓的“包租式”指的是，将业主的房子以高价租下来再对外出租；而“自持式”则是在市场中购买物业或利用自有物业改造后对外出租。
而无论哪种经营模式，其主要的赚钱模式就是“租金差”，其核心都是用较低的价格从业主手中租房经营，租期少则3年、5年，多则10年。长期算来，这些“租金差”也是一笔可观的收入。
就此，一位租客对《投资者报》记者说：“我当时（2014年）租的一个两居室3800元，到了2015年房租涨到4100元，一年时间租金涨了8%左右。”
随后，记者采访到该租客的原房东，该房东表示，“2016年我将房子交给蛋壳公寓了，当时给我的租金是6200元。我们签了3年的合同，每年都会按照3%~5%的增幅来调动房租。”
如此算来，同样的一个两居室，从2015年的4100元涨到2016年的6200元。而这6200元只是蛋壳公司与业主的租赁价格。如今，该两居室已经被“合理”地改成了三四居室，房租价格在10000元左右。
“长租公寓必须让房租涨，不涨不赚钱，不赚钱何必开这个业务？”一位不愿透露姓名的中介向记者表示。
该人士称，中天置地某个店面在7月份创下了80多万业绩。“举例来说，如果一套房子长租公寓4000元从房东租过来（这也叫押房），然后5000元租出去。每个月1000元的差价，一年12000元。房东给公司的一个月免租期。最低利润是12000元。假如一套房子的利润是15000元，做五六十套房子才能做到这样的业绩。”
此外，租赁市场还有不少“黑心”长租公寓运营商，他们的利润还来源于随意克扣押金、在水电费上做手脚、看客定价、转租服务费、押金资金池等方面。
众多租客都向记者抱怨“租房难”、“房租贵”等问题，甚至一直都有一种声音在市场里出现，那就是没房可租。
那么，可供出租的房源都去了哪里？根据北京市房地产中介协会所公布的数据来看，如今的长租公寓运营商手里有的房源超过12万套。其中，自如8万间、相寓2万套、蛋壳公寓2万间、中天置地1500间、乐乎公寓1000套、小家联行1000间、魔方公寓900间、美丽屋775套、世杰佳园400间、润邦润家150间。
据统计，我国存量住房中，有超过15%的比例被空置，据调查，这些空置房有很大的比例处于毛坯状态，如果加以装修利用，那么这些房源就能够成为租赁的重要供给。
有业内人士称，我国存量房源在居民家庭的分布极为不均，从六普数据的分析发现，大部分空置房集中在最富裕的15%家庭手中，他们平均每户占有2.4套住房，最富裕的1%家庭占有25%的空置房，平均每户拥有20间。
租房难如何解决？
“长租公寓爆仓比P2P爆雷更危险”，这是胡景晖最为引发热议的一句话。这句话也得到部分业内人士的认同，有人表示，曾经泛滥成灾的P2P平台，也是大打互联网金融创新的招牌攻城略地。然而，时下已经有很多P2P平台资金链断裂，爆雷之声不绝于耳，无数投资者叫苦不迭。
而披着互联网金融外衣的长租公寓们，如果一味利用资本的力量抬高房租，激化各方矛盾其所带来的经济风险和社会风险也很可能会日益积聚以至爆发。
那么，如何避免长租公寓陷入爆雷的风险？
胡景晖对此有三点建议：1.通过全国的住建系统，迅速建立全国房租指导价，指导价每个月以各种渠道向老百姓公示；2.如果有了指导价，出现了异常交易，老百姓可以向政府举报，严处哄抬房价；3.建议住建部和各地的住建委员、一行三会建立联合工作机制，严格监管进入到长租公寓的资本。
他还表示，降租金不是个难事，可以仿效香港，推出空置税。
此外，在采访中也有人对记者说：“在国内，多年来房价猛涨，很多人不得不选择租房。然而，却没有完善的租房系统，租房价格和住房权利都没有保障，使得租客被夹在中间无法动弹。”
从国际上看，在欧美成熟市场，通过法律压制过高的房租并不少见。德国实行房租指导价制度，相关机构对住房进行评估、制定租金水平表，如果房租过高，房客可以起诉要求降价。美国则采用另一套方法，通过租房市场化、税收优惠，鼓励开发商配置低价公共住房，提高租房数量。
如今，自如、相寓、蛋壳公寓等10家主要住房租赁企业负责人共同承诺落实“三不得”要求，并承诺不涨租金且拿出手中共计超过12万套的全部存量房源投向市场。
所谓的“三不得”是指，不利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；不以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源；不通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。
但在资本逐利的天性驱动下，上述办法是否真能得到切实执行？又是否真能解决“高房租”、“租房难”的问题？仍需拭目以待。