基于市场法原理将模糊数学理论融入传统的市场法中，利用贴近度和隶属度矩阵的概念对传统的市场法进行改进，加入模糊综合评判分析的方法选取最佳可比实例，并运用德尔菲法确定各特征因素的相应权重，将传统市场法中对各因素修正的定性分析转变为定量分析，能够更加客观与科学反映房地产真实的市场状况。
关键词
市场法；模糊数学；贴近度；隶属度矩阵
传统市场法的应用与问题分析
1.1市场法的基本概念
市场方法是指通过比较和类比来评价房地产市场价值的过程。1.2市场法的适用范围和条件市场法在房地产价值评估的对象一般为土地和房屋合为一体的房地产，运用市场法必须具备以下三个必要条件：①大量正常的市场交易信息。②选择的交易案例应具有与房地产相关的相关因素进行评估。③所收集的数据应真实可靠，应与房地产评估的基准日期相近。
1.3市场法现存的问题分析
首先，房地产估价师主观随意进行定性评价，在比较案例的选择过程中缺乏科学依据；其次，在市场法中对影响市场交易价格差异的各项因素的修正过程也是依据评估人员的主观判断对相应的影响因素进行打分并以此来确定其权重的，由此便会产生一定的估价误差；最后，评估结果的确定方法过于粗略简单，缺乏科学严谨性，估价精确度低，难以保证估价质量。
新思路——模糊数学理论的概述
2.1模糊集合与隶属函数
模糊集合又称模糊集、模糊子集，它是指具有某个模糊概念所描述的属性的全部对象。隶属度表示模糊集合中的元素对于该集合的归属程度，是依赖于隶属函数而存在的。
2.2贴近度与内积和外积
贴近度是指在两个模糊子集的相似度，在区间[[0,1]内取得，当贴近度接近时1，表明两个模糊子集之间的贴近度越大。当贴近度接近于0时，这意味着两个模糊子集之间的贴近度越小。当贴近度为0时，两个模糊子集完全不接近。
市场法改进基于模糊数学理论
3.1采用模糊模式识别的方法进行比较
3.1.1确定主要特征因素及其相对应的权重
由于房地产自身具有异质性，所以房地产价格不仅仅只受单一因素的影响，它是由多种因素在共同作用下确定的，不同的特征因素对房地产价格产生的影响也不同，并且各特征因素所对应的影响程度也会随时间、供需圈以及房地产类型的不同而发生改变。虽然这些特征因素是客观存在的，但其对于房地产价格的影响程度是无形的和模糊的，这时就需要引进德尔菲法来确定主要的特征因素及其所占的权重。
3.1.2 利用隶属度和择近原则选取最佳可比实例
已知在同一区域（供需圈）内有n个已经成交的可比房地产交易案例A1，A2，…，An，用Bi表示第i个估价房地产的特征向量，则Bi=（bi1，bi2，bi3，…，bim），其中m表示特征向量的个数，bij表示估价房地产特征因素的隶属值。由于可比案例与待估对象共处一个区域带且具备一定的可比性，因此，区域因素和个别因素是导致评估值与市场值之间产生价格差的两个主要因素，而模糊综合判断决策模型则可以利用这两种因素之间的差异程度计算其隶属度。
3.2房地产状况的差异修正
在选定了可比交易案例之后，就需要对可比交易案例进行特征因素差异修正，使其特征因素能与待估房地产更为贴近，根据市场比较法的要求可知所选定的可比交易案例都处于同一区域，且在该区域内市场交易活跃存在着大量充足的属于正常交易情况的可比案例，选择的可比实例也均属于正常交易的范畴内，所以我们在对房地产状况进行差异修正与调整时，可以消除异常交易条件对房地产价格的影响，因此不需要修正交易情况。
模糊数学理论可以较好的改进传统的市场比较法，提高评估结果的精确度，但是对估价结果的误差分析以及估价过程中精度的评定还有待我们做进一步的研究分析与完善。
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作者简介：
李擎（1993年—）男，汉族，江西南昌人，硕士，研究方向：宏观经济。