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面对征收方两次下发《责令交出土地决定书》后又试图将涉案房屋认定为危房的情况，北京在明律师事务所（以下简称在明所）的纪召兵和张明亮两位律师审慎应对，稳步提起各种法律程序，最终助力被征收人赢得了公平、合理的征收补偿。

两份《责令交出土地决定书》

重庆市S县是冉云（化名）家世代居住之所。尽管居住在一个名不见经传的小县城，但冉家含辛茹苦培养出了三个大学生。然而，让他们想不到的是，一家人其乐融融的幸福生活会被一纸征收公告打破。

2011年6月，因当地一个项目建设需要，S县人民政府决定实施房屋征收，冉云家的房屋被纳入征收范围。因征收补偿费用过低，冉云一家人在多次与政府沟通无果后，为维护自己的合法权益，聘请了当地律师进行维权。当地律师根据案情分别对S县国土资源局和房屋管理局提起了请求撤销《责令交出土地决定书》的诉讼。可是，经过一年多时间，两个案件虽然已经进入二审程序，但冉云一家人却深深地感受到了当地律师办案手段的局限。如果再不做出改变，他们的维权似乎会以败北收场。

果不其然，冉云一家人虽然等来了二审胜诉判决书，法院撤销了S县国土资源局和房屋管理局下发的《责令交出土地决定书》，但不久，S县国土资源局和房屋管理局又下发了一份新的《责令交出土地决定书》。冉云一家人一年多来的艰辛维权似乎又回到了原点。

经过多方打听，冉云一家人找到了在明所的资深征收维权律师纪召兵。通过与纪召兵律师沟通，他们决定请其作为诉讼的代理人。

土地出让合同之诉

仔细研究案情后，拥有丰富拆迁维权经验的纪召兵律师深知，冉云所提供的相关资料并不足以打赢这场“战役”。如果想在与政府等行政机关的博弈过程中抢占先机，就需要通过信息公开这个途径知悉更多的拆迁“内幕”，从而帮助委托人掌握赢得诉讼的筹码。

于是，纪召兵和张明亮律师运用自身的专业知识，向几个涉及征收的政府职能部门提交了多个信息公开申请，并向其中拖延公开信息以及不公开信息的相关部门的上级行政机关申请了行政复议，终于取得了征收项目的立项、规划等一系列政府信息。随后，两位律师通过筛查大量信息，迅速发现了若干至关重要的文件。

纪召兵和张明亮律师把焦点集中在了S县国土资源局和房屋管理局与重庆某置业有限公司于2014年12月签订的一份《国有建设用地使用权出让合同》上。根据《物权法》等相关法律规定，相关征收实施单位没有与被征收人签订补偿安置协议，也没有依法履行相关法律程序，则被征收人仍对房屋所占土地享有土地使用权。S县国土资源局和房屋管理局未取得土地使用权擅自出让土地的行为，严重损害了冉云一家人的合法权益。况且，该《国有建设用地使用权出让合同》违反净地出让原则，应属无效合同。

在对上述《国有建设用地使用权出让合同》提起诉讼后，S县国土资源局和房屋管理局在答辩中指出，土地出让合同不属于行政诉讼的受案范围，该合同性质上应为民事合同，并要求一审法院驳回冉云一家人的起诉。一审法院采纳了S县国土资源局和房屋管理局的意见，裁定驳回起诉。

纪召兵和张明亮律师深知，《国有建设用地使用权出让合同》本就属于行政诉讼受案范围。首先，该出让合同由作为政府职能部门的土地管理机关与土地使用者签订，土地管理部门代表国家对出让土地的使用者进行管理、监督和指导；其次，从合同目的来看，出让合同的签订目的是为了贯彻国家有关土地管理法规和政策，行使国家职权；最后，从合同性质来看，土地管理部门在土地出让合同中履行一定的行政职权。对此，冉云一方向重庆市第四中级人民法院提起了上诉。

为委托方争得和解

上诉后不久，2017年7月，冉云一家人收到了一份所在街道办事处下发的《危房安全隐患治理的通告》（以下简称《通告》），认定冉云家的房屋为D级危房，要求他们立即将房屋整体拆除，逾期不拆除的将代为强制拆除，并且将给予冉云一家人相应的罚款。

冉云马上将《通告》内容发给了律师。律师看过《通告》后，立即分析指出，根据《行政强制法》《城市危险房屋管理规定》《重庆市城镇房屋使用安全管理办法》之规定，街道办事处不具有认定房屋为危房的主体资格，街道办事处作出的《通告》没有法律依据。并且，作为基层政府的派出机关，街道办事处在明知冉云家的房屋属于征收拆迁范围内的情况下，再对涉案房屋以危房名义决定拆除，其行政目的明显不当，属滥用行政职权之行为。

纪召兵和张明亮律师当即对街道办事处提起了请求撤销《通告》之诉。在这场诉讼中，律师运用了专业法律知识，向法官与当地政府耐心细致地讲解了《行政强制法》等法律的使用程序及其内涵。

在案件推进过程中，纪召兵和张明亮律师又对规划局作出的《建设用地规划许可证》以及S县国土资源局和房屋管理局作出的《责令交出土地决定书》提起了行政撤销之诉。面对律师提起的多个诉讼程序的压力以及施工方工期的紧迫，地方政府终于拿出诚意与冉云一家人和解。

承办律师

纪召兵 北京不动产征收业务领域资深专业律师，北京市律师协会行政法与行政诉讼法专业委员会委员，北京工商大学法学院硕士研究生实践导师

电话：400-6835-600 邮箱：[email protected]

张明亮 北京在明律师事务所纪召兵律师团队专职律师

电话：400-6835-600 邮箱：[email protected]

法律攻略如何做一个合格的委托人

在土地征收过程中，要想获得合理补偿，让政府拿出诚意进行谈判，委托人手中不仅要有相应的筹码去抗衡，而且要知道对方的软肋在哪里。在维权过程中，地方政府可能会通过很多看似“合法”的途径去强迫被征收人接受不平等的条件，如认定危房、认定违建、不符合安全标准、责令停产停业等。作为拆迁维权委托人，首先要做的是以理智态度寻求专业帮助，积极与委托的律师进行沟通，做好心理建设，耐心听取律师的建议。然后，多看多听多做，帮助律师提供更详细的资料，更好地配合律师工作。这样，律师可以更好地帮助其分析政府每一个行为背后的用意，更有利于维权进程的顺利开展。