泰发基金：优势之下的创新与成长
文 | 本刊记者 至超
2010年以来，随着一系列房地产调控政策的出台以及房地产信贷日益收紧，众多房企的融资渠道愈来愈窄，这给房地产私募基金行业的发展格局带来了根本性改观。房地产基金已成为房地产企业的重要融资渠道之一，有数据显示，近三年房地产基金的市场规模每年都保持近100%的增长。
与此同时，房地产私募基金行业已涌现出一批具备相当规模和明确投资策略的优秀基金管理机构。荣盛泰发（北京）投资基金管理有限公司（以下简称“泰发基金”）作为由上市房企发起设立的房地产私募基金，就是见证当前中国房地产私募基金发展的重要生力军之一。
快速成长
2010年9月，荣盛房地产发展股份有限公司（以下简称“荣盛发展”，股票代码：002146，SZ）发起设立了泰发基金。对于上市房企荣盛发展而言，设立房地产基金公司的初衷主要来自以下三点：
第一，看好房地产私募基金行业的发展前景。在房地产私募基金出现之前，银行信贷是国内房地产公司的主要融资渠道，股权融资多局限于公司之间。那时候，民间闲散资金较多，投资渠道却有限。随着2007年《合伙企业法》的实施以及地方相关法规的完善，房地产私募基金也越来越受关注。
第二，从房地产企业自身战略考虑，房地产私募基金的优势可以显现在调节报表上。一般而言，在外界看来，如果房企的负债率超过70%～80%就存在一定的风险，融资也会存在一定的困难。而依靠基金渠道获得的股权类融资是放在少数股东权益这一细项之下。也就是说，基金的股权融资进来，相当于净资产增加，可使负债率下降，从而可以增大财务杠杆规模。
第三，股权类的基金进入项目也比较灵活，可以在任何阶段进入，而不是如同银行贷款、信托等要求的，必须在“四证”齐全及自有资金占一定比例的阶段方可进入。
经过四年的发展，泰发基金在探索中走出了一条属于自己的道路，并与境内外著名地产基金公司、投行、信托和国有资产管理公司共同发起设立了多只房地产基金，管理资金规模近50亿元人民币。在投资者层面，预期年化平均收益率约10%～20%。
泰发基金拥有自己的理财中心，客户主要来自区域内的特定投资者，很多是受荣盛集团的信誉和影响力吸引而来的，并已连续多次投资泰发基金的项目。
2014年3月25日，中国证券投资基金业协会举行了第二批私募基金管理人颁证仪式，50家私募基金管理机构获得了私募基金管理人登记证书，泰发基金也在其列。它们可以直接以基金的名义开立账户，参与证券交易和期货交易。
“未来我们会多元化经营，在以地产基金为主的同时，我们也在筹划二级市场的业务，并且马上就会开展。”荣盛泰发董事总经理刘令介绍，“我们的团队中有投资部、募资部、投后管理部、客服部、风控法务部、财务部、人力资源部，同时还聘请了两家外部律所。团队成员大部分是以地产、金融背景为主。基金行业靠的是信用，光有专业性还不够，更要有良好的沟通协作能力以及敏锐的判断力。我们的目标很明确，要做一些股改上市的谋划，同时探索海外基金平台的设立。”
定位三、四线城市
“我们是民企，要有自己的特色。”泰发基金的业务主要涵盖房地产基金管理、结构化投资、投资咨询、未上市房企股权投资、房地产相关企业收购和兼并投资等几大领域。在基金管理领域，住宅项目是泰发基金关注的重点。
“我们现在还没有投资一线城市的核心项目，第一是因为好项目难找，第二是因为好项目的潜在融资能力比较强，造成了各金融机构的相互争抢，充分的竞争使得边际收益趋于零，而投资这样的项目，基金很难获得丰厚的收益。”刘令说。
这样的投资策略与其母公司荣盛发展的业务有很大关系。荣盛发展始创于1996年，总部位于河北省廊坊市，于2007年8月8日登陆深圳证券交易所，是河北省首家通过IPO上市的房地产企业。一直以来，荣盛发展的策略是立足中等城市商品住宅的规模开发，跨地区业务方面，在紧紧围绕京津冀和长江三角洲两大经济圈的基础上，稳步涉足风险较小的二、三线城市，有选择地兼顾发展一线城市。
相较商业地产类项目，住宅尤其是符合国家政策的保障性住房和国家鼓励的住宅产品，是泰发基金投资的重点。这类投资的周期一般比较短，大约2～3年，而且容易退出。依据项目的不同，内部收益率（IRR）可以达到15%～30%。这种“快进快出”的项目投资方式除了与投资人目前的投资需求较为匹配外，还可以培养投资人的忠诚度。
从市场情况看，中小城市的住房需求仍以自住型需求为主，房价并非政府宏观调控的重点领域，而一线城市的风险较小主要是因为城市的人口吸附力强并且政府推地的面积有限。同样，泰发基金在选择二、三线城市投资项目时，更看重该城市是否具备很强的人口吸附力，是否存在因政府近年来大面积推地而导致的供应过剩问题。
“现在我们投的项目以两类为主：第一类是一线城市周边的项目，像燕郊、廊坊、永清、固安等地，一年期、两年期的基金产品销售得比较好，第二类是一些区域辐射的核心，这方面我们也是有选择的，比如临沂、蚌埠等城市。我们在当地做了十几年，熟悉市场，能把握住项目，我们比较陌生的城市就不敢盲目涉足。”
出于两方面的原因，泰发基金所投项目多集中在北方。“第一是考虑到投资人的偏好，荣盛发展的项目主要分布在北方，我们的投资人多是荣盛的上下游企业或业主，基本分布在长三角、京津冀和环渤海这三大区域之间。第二是考虑到人员有限，虽然西部地区也有好项目，但前期调研和后期管理的难度大，成本高。”刘令说。
目前荣盛发展已进驻全国9个省份的20个城市，在沈阳、蚌埠、南京等地有很高的市场占有率及品牌影响力。凭借母公司的区域优势，泰发基金能迅速了解当地的市场情况、开发商背景、项目具体情况等，可以更加有效地从市场角度判断和把控投资风险。同时，泰发基金的投资也可以帮助当地政府整合金融资源与项目建设，这在一定程度上提升了荣盛集团在当地的企业形象。
全程管控
目前市场上频频出现房地产信托延期兑付事件，在刘令看来，房地产信托出现问题的关键在于一些信托的管理不到位或者根本无人去管理。同时他认为，国内房地产基金的投资人对风险的理解也有待进一步提高。
“我们现在有50多个人，管理资金40多亿，每一只基金都走全流程的募、投、管、退过程。信托公司的人均资产管理规模可能近百亿，而我们面对十几个项目都感觉人手不够，因为我要在项目方派驻管理人员。”
房地产基金属于新生事物，因此团队的专业能力及专业化、规范化的操作流程就显得更为重要。除了需要具备持续的房地产行业的投资运营经验和国内房地产开发与投资管理经验，更重要的是要具备强有力的项目全程管控能力。
泰发基金强调在过程中管理，从投资款划到项目公司开始，就会在财务、工程、销售等环节派驻专门的投资管理人员来管控项目。这种项目管理能帮助项目公司精准确定市场定位，提高工程质量，加快工程进度，节约项目成本，调整销售策略，控制财务风险，提高资金使用效率。在管理的过程中如发现任何风险点也能及时解决，避免出现项目要退出时才发现有风险而不能按约定退出的情况。这些都是保障最终收益的重要环节。
刘令认为，判断一个房地产项目是否值得投资，主要看三点。“第一要看土地怎么样，拿地成本是多少，建筑成本是多少，土地是否有纠纷，房企在当地的口碑等。这些信息，信托公司的人不一定能核算清楚，因为他们不是当地的房地产从业人员，也没有那么多的时间去自行调研。
第二是看项目的定位，包括项目位置及周边环境所决定的项目定位，看它是针对什么样的消费者，有多少换房率、多少自住率，看面积比例、户型配比、朝向风格等，这些要点在项目初期规划定位时就确定了，它们决定了将来房子要卖给谁，只有适销对路才能卖得出去，才能保证基金退出的核心，即第一还款来源。除此之外，所谓的第二和第三还款来源都是很难保证的。
第三是看项目的实际控制人，像银行、信托等更多关注的是房地产企业的资质，但房地产项目的好坏跟资质关系不大，更多的是跟产品及团队的管理经验有关，而这些都是不能量化的。”
“荣盛在这些区域干了十几年，对当地市场非常熟悉，这使得我们有很广泛、准确的项目信息，从而才能做出精准的判断。”刘令说，“我们有相对较高的接盘能力。大部分金融机构投资的项目，风险处置是一大难题，可我们不一样，荣盛有自己的设计公司、建筑公司、销售团队、物业公司，我们自己的团队在预见项目风险时能第一时间做到节点对接，在这个闭环的管理模式中，所有的风险我们基本都能够把控。”
发展前景
“整个房地产投资环节分拿地阶段、建设阶段、回款阶段。前两个阶段的风险是可以预知的，周期基本在一年左右，如果第三阶段出现问题，会导致所投资的大量资金无法收回，资金都是有杠杆的，因此下一步的风险会更加明显。”刘令说，“这几年形势越来越严峻，目前按揭市场收紧对房企现金流的影响非常巨大。”
刘令指出，现在全国房地产企业的融资是两个极端。行业排名前50的房企，尤其是大型上市房企，其融资成本非常低，而且房企越大融资规模就越大，融资成本也就越低，渠道也非常多。而排名前200的区域性龙头房企，在区域内的市场占有率也比较高，融资能力也不会出现太大问题。除此之外，其他企业就很难以低成本来灵活地融通资金。因此，房地产私募基金通过与上市的大型房企合作而取得丰厚回报的机会非常少，主要还是与区域内的龙头房企或中小开发商合作，这些房企的融资渠道窄，规模相对较小，融资成本也就相对会高一些。
投中数据显示，国内房地产基金对单个项目/投资组合公司的投资资金多为1亿～3亿元人民币，这类投资在案例数中占44%，占37%的投资金额；1亿元以下的投资案例数占28%，占总投资金额的12%；3亿至5亿元的投资案例数占19%，占总投资金额的32%；5亿元以上的大型投资项目占总案例数的9%，占总投资金额的19%。
“一个项目对应一个合伙企业，一两个亿是比较合适的，我们现在也有做三个多亿的项目，期限基本在两年左右，回报率基本都在20%以上。”刘令表示。
目前国内房地产市场的基本投资方式是股权投资和债权投资，以及两种方式相混合的方式进行投资。从机构数量看，分别占市场的22%、23%、48%；从管理金额看，分别占29%、19%、43%，夹层投资机构数量占市场的7%，管理资金量占9%。
“泰发基金近期的侧重点在于股权项目。与债权项目相比，股权项目的难度显而易见，因为在股权层面，项目方想的是合作，而不仅仅是引入资金。当前房地产基金债权做得多是因为投资人不成熟，需要培养。房地产基金在国内发展才几年时间，需要一个信任积累的过程，将来的发展方向肯定是以股权为主。因此，只有管理能力越来越强，投资人才会对我们越来越信任。”刘令表示。
刘令坦言，泰发基金现在的业务重点在于对现有项目的消化，募资和项目投资流程已经形成良性循环，“但是投资管理能力还需要在过程中完善。投资管理是我们的重中之重。”
“泰发基金虽然脱胎于荣盛发展，但立足点是非常独立的。我们与外资基金、上市房企、公募基金的合作都是在不断地探索，力求在过程中做到取长补短，不断完善。”刘令表示，“荣盛做基金不光是为了实现集团的转型，从建筑商到地产商，再从地产商到地产投资商，荣盛在一步步达到产业链的顶端。”