杂志汇中国商人

我今天会以专业为基础讲一些不是专业领域的事情，把我看到的问题和思考给大家分享一下。我们先简要回顾一下房地产库存的形成根源：

首先是规划建设的科学性与合理性，导致高库存出现的历史成因。参会的都是业内人士，对这些来龙去脉都很了解，我不做赘述。

其次是开发定价机制要遵循市场规律。定价时只想着怎么算自己的过来帐，而不考虑市场需求和接受度如何？定价是不是合理？所以出来的数据是“伪价格”和“伪市场”，有量无市，这样导致的高库存是自找的。

第三、投资单铺时不考虑资金与投资回收的关系，租售比进入扭曲关系以及“总有一家亏钱”的死循环，不是投资者就是运营者。这是赌博心态，是投机行为。

第四、退出机制没有流动性，投资变投机，赌的是楼面上涨而不是租金的流动性收益。

以上历史与现实的因素交织在一起，导致了房地产库存的居高不下。库存是明确的实物摆在那里，市场化去库存的通道又像迷雾一样飘渺。如何去库存既是当前的热点、难点，也是一些非专业企业的盲点。看似房地产行业的事情，实则关联到品牌、零售、开发、运营、金融、双创和高校等等众多领域。在这个链条中，中小微企业也是很重要的一环。

这像海里漂浮的冰山，即便你无法看清它的全貌，也不能忽略海平面以下巨大的体量。中国房地产资产证券化的对象，正是这样一座冰山，即便当下它呈现出来的只有小小的一角。

资产证券化，对于银行和房企乃至诸多利益相关方而言，都是一个巨大的蛋糕。重视新技术、新模式，将传统与创新相结合，让下游活起来，赚到钱，有利润，上游也就活起来了。

尤为值得关注的是，今年“资产证券化”再度被写入政府工作报告。作为资产证券化市场最早的一批“玩家”，商业银行近年来更是将其作为转型战略的重点之一。

跨界融合的去库存之路

房地产去库存和资产证券化市场要取得进展，有赖于心态与思维的突破，

我想跟大家分享几个观点。

我们可以借用“长板理论”和“木桶理论”，观察其在战略和竞争中的效果。众所周知的木桶理论，一只由多块长短不一木板围合而成的木桶，最大容量极限取决于最短的那块木板长度，也就是说其他长板再长也无法起到作用；长板理论的核心则是找到最擅长的部分并把他加长到极致。伟大的公司没必要每块板都强，而是把一块板做到极致——淘宝做好了交易平台；小米做好了粉丝互动；三只松鼠抓住了好吃嘴们的味蕾；腾讯则抓住了几乎90%的中国网民。专业的细分让我们无法补齐所有的短板，互联网却提升了企业内外信息流通的速度，让合作的成本变得越来越低。

互联网在中国的发展历程，给传统行业留下诸多启示。过去是互联网技术的时代，未来将会成为互联网的时代。网，可以是横向的、纵向的，圆的抑或椭圆的，更是无边无际充斥着每一个知道与不知道的空间。在这不可逆转的趋势中，社会的变革，各行各业变革的速度会越来越快，不管你高不高兴，喜不喜欢，是否怨怼与愤恨，未来的变化远远超过大家想象，类似魔术一样的变化莫测！

今天我们谈去库存，不要只盯着商用地产企业是否建起来、是否开业、是否缴了税收，而应关注中小企业有没有赚钱，有没有利润，有没有活下来？中小企业活下来，有利润了，作为物理载体的商用地产才会有春天，才会有发展。

不要总是沉浸在对互联网的抱怨之中，不要看互联网对你这个行业有多大的冲击，而是要思考变化已经显现出来的颠覆性，要思考该怎样融合和运用好互联网技术以及互联网思维。

大家现在说企业难做。实际上，企业从来没有好做过，只是活下来的说好做，死去的说难做。都说实体经济不好了，实体经济从计划经济转向市场经济以后也几乎从来就没有好过。实体经济把当前的困境归结于互联网冲击，做得不好的企业在骂，却不去问问自己：我为什么没有拥抱互联网运用互联网？我的差异化竞争优势是什么？我应该怎么改变自己?

只是在中国，还有一部分声音在骂是互联网祸害了我们！这也是我希望大家思考一下的原因：互联网是不是替罪羊？互联网改变了我们的生活，还是我们落后于科技时代的改变？请记住：互联网不仅仅是工具，更重要的是思维方式！创造新的行为模式

我要谈的第二问题是技术创新与金融的创新。

根据大数据、互联网在整个移动操作系统以及未来的云计算、智能芯片、人工智能上的变化与迭代更新速度来看，中国是大有机会的。互联网的发展，不会继续围绕以PC为主的操作系统和数据库，会有更强大的类似人体“功能细胞”的自裂变式生长性的超强运算系统出现，也将会成为再一次的科技颠覆。

每一次新技术的产生都会给人类生活带来革命性的变革，会触及国家的战略发展与百姓的人生大计，会有大量被淘汰的落后产能而产生的失业率。所以国家在战略发展层面提出了“供给侧改革”，当颠覆性的技术创新到来时，我们都要主动接触、了解、融合，才能让自己不掉队。

比如，已经出现的支付宝、微信支付就是科技对传统支付的颠覆，而其实现路径则是从支付的补充方式演变为对支付习惯的颠覆。如果你的技术不能够让这个世界更加普惠、更加公平、更加便捷，如果你公司的技术不是有利于经济和社会的可持续发展，如果你的技术不能让人类更加快乐、更加健康、更加自由，那么这个技术是没有意义的，也是没有长久生命力的。以前我们做企业是靠资源，要有钱，有关系，未来的创业是问你有没有技术，有没有数据，有没有创新能力。

真正的创新，是创造新的可能性和创造新的行为模式。在金融领域，同样要思考如何融入新的创新大势中去。传统的金融解决的是“二八”问题，在中国的传统金融系统中是典型的业务配比率，金融机构只要服务好20%的央企、国企和外资企业就行了，而另外80%的业务则是中小企业与散户，他们八仙过海各显其能。中小企业和散户不在传统金融行业的视野里，所以传统金融行业也没动力花费心思去提升服务。即便去做也会因传统和固有的流程控制而不一定做得好。新金融恰恰应该解决的是“八二”问题，解决80%的散户和中小企业金融需求。如何解决我们经常讨论的中小企业拿不到钱，或者拿到钱代价极其高的问题？给散户和中小企业一个良性而正向的金融环境吧，别再出现“于欢案”，或稳坐办公室不了解企业经营情况，不了解大经济环境的转变，只是自说自话的“不批贷、不放贷”。

诚然，资本的本性是嫌贫爱富的，嗜血的，但如果没有输血机制，估计资本也会想嗜血而没有新鲜血液补充进来。资本手中举着钱大喊资产荒，企业则是资产傍身而大喊资本荒！对从事新金融的机构而言，怎样助力80%的中小经济体与消费者的发展，是很好的开疆拓土的入口。要让金钱流动起来，真正发挥它的服务作用。中小经济体的良性发展才会使社会更稳定与和谐，经济发展才会更加蓬勃与欣欣向荣！

数据是宝贵的“新能源”

有个重要的新变化，是我们做企业的人要关注的。

首要的变化是“能源”。“能源”这个概念的变迁，在第一次技术革命是煤，第二次技术革命是石油，第三次技术革命主要的“能源”是数据。数据会是富矿，由此而引发的社会变革会越来越大，每一次技术的变革都是产业与就业的变革。

中国的第三大全球机遇是数据与再生能源！中国目前已经成为可再生能源领域的全球领导者之一，而且最近还宣布将在2020年前，对可再生能源领域投资3600亿美元。无论从中国国内还是全球商业长远机遇的角度而言，这一举措都将产生丰厚的回报。数据成为一个不可估值的“新能源”，因为它会引起技术和消费领域的核裂变！

知易行难。中国现在需要找到常规能源和新能源技术的平衡点，这是一个不小的挑战。面对这场挑战，于行业、于企业都是巨大的历史性机遇！

比尔·盖茨和马云，还有一些其他的投资者共同成立了一支10亿美元的“突破能源基金”，用于支持早期能源技术开发，将实验室里最好的想法转化为市场上的产品。抓住趋势和机遇的探索者，早已在行动。

在这样一个快速变化的时代，世界面临着诸多不确定因素，中国的作用比以往任何时候都更重要。所以，全球化能够让新科技的发展来得更加迅猛。同时，新科技、新产业也会进一步推动全球化。

再说说体验这件事，以知微见著。远的大家参考上午提到的日本“加贺屋”酒店的场景与人设，近的想想成都去年环球中心的“海洋世界”。由以上现象，可以引发我们进行一些新的思考：

1、人与货品的关系如何实现维度升级？人与数据是什么样的关系？

2、如何用空间去主导人的时间与情感互动？

3、怎样看待体验与场景给我们定义的付费规则和生活方式？

4、怎样看待免费分享场景的连接价值？

5、如何用无界的思维去获取有界的收益？

做商业的人一定要关注新的消费需求变化。互联网有互联网的优势，实体也有实体的优势，要时时关注变化，洞察消费者，将优势叠加，将长板加长。

10年以后、20、30年以后会怎么样？我们需要花更多时间思考一个问题，就是对未来的趋势判断。谁对未来的判断越准确，并按照这条路走下去，谁的赢面就会更大。

谁是虚拟经济的主体？

再来说说谁是虚拟经济的主体。大家知道虚拟经济真正的主要主体是什么？是银行，是金融界，中国不敢骂银行金融界，因为你一骂贷款就可能贷不到了。虚拟经济的主体是金融界，而互联网经济是虚实结合的经济，因为只有虚实结合才有可能让互联网经济持久地发展。金融界则是虚拟经济的“大实”所在，“大虚”恰恰要运用在大实之处！

实体经济和虚拟经济本来就不应该是对立的，实体经济难，全世界都难，虚拟经济强，其实虚拟经济中垃圾也很多。实体经济中的垃圾为什么不能淘汰？我觉得该淘汰的就应该淘汰，不能为了保护那些快死掉的，而拖累应该快速发展的。

一个很大的实体经济，如果在过去二三十年居然没有把握互联网，研发新技术，把握未来的时代，把握市场的变革，该死的就让他死，如果不死，将来死的大企业还会更多。一方面要转型升级，一方面又对落后企业进行保护，这是很矛盾的，所以在新旧动能转换过程中，要重点发展新动能。

由于各种行业的变化，监管也一定会因时因势进行必要的调整。小型企业创新是靠产品，中型企业创新靠技术，大型企业创新靠制度。一个国家，整个国家的发展必须考虑制度的变革，任何创新最后都必须是监管的创新，必须是制度的创新。

先一步思考的人就会有机会，不断观察行业变化，从变化里寻找关键切入点，找资源和人来配合执行。战略中的“战”指的是执行，而“略”则是谋略与忽略的并存，谋重要的，略去不重要的。战略是应该根据内外环境变化形成认知而时时微调的。执行很重要，但执行本质是为了实践认知，而真正的认知也需要通过行动展现，行动一旦缺失，认知就很容易陷入误区。

现在要干什么，未来要持续性做什么，企业发展定位就是企业持续发展的命脉，如果缺乏了顶层设计，势必如盲从者，总是在跟随，在焦虑，从未有自由！很多人依然沉迷于既往的成功与辉煌，这是不可取的。中国企业现在喜欢学习硅谷模式，我不太喜欢，我喜欢西雅图的模式。硅谷是“Build to sale”，而西雅图是“Build to last”，所谓以终为始，比如亚马逊、星巴克……我们要把眼光放长远。如果要在未来获得回报，你必须开始不断在你的账户上“储蓄”，而每次因为短期的压力“提款”后，你就得存入更多。过去的5年、10年、15年里，我们做了很多打破传统的决策，这都是出于我们希望持续改善的美好愿望。过去是，今天是，未来也会是！

当今，随着地缘政治风向的变化，中国有机会推动世界在最为紧迫的挑战上实现突破。中国的领导人正在抓住这一机遇，而传承这一事业则需要依靠中国的国民，尤其是具有持续学习和成长力的大脑，以及那些掌握了新思维的年轻人。

大家想想，如果你坚信自己能让世界变得更美好，这该是多么令人心潮澎湃、备受鼓舞的事情！眼下正是大家施展才华的最好时机。对我来说，为不同的企业工作的每一刻都弥足珍贵，如果让我重新选择，我一定会选择再来一次。

总而言之，去库存的要务，去库存的核心是只有让品牌和零售活下来、挣到钱、有收益，才可以从根子上破解。所谓“去库存”，看似一个行业的问题，不如说是一个社会问题；看似社会问题，不如说是认知问题；看似认知问题，更是个体责任意识问题。金融业要履行好自己的职责，在创新中守好本份；企业要去突破固有的思维桎梏，主动拥抱变化，而不是谩骂和抱怨。

今日不未雨筹谋，未来定会惊慌。正如王安石在《金陵怀古》中写道的“豪华尽出成功后，逸乐安知与祸双？”

问题摆在这里，需要清醒的认识与自我解剖的勇气，只要愿意改变、学习，成长与成功正在来临的路上，努力奔跑吧，伙伴们！

(本文节选自4月22日郑雪元女士在中国·西部中小企业论坛平行分论坛西部地产去库存之路上的演讲。)