2017中国楼市何去何从？

作者:文｜赵波

泡沫的提法反映了目前政府对房价，尤其是对一二线城市房价的担忧。不过，政府的态度也非常明确，面对房价增长，不是打压，而是稳定，要做到平稳健康发展

赵波北京大学国家发展研究院助理教授“房子是用来‘住’的，不是用来‘炒’的。”2016年底中央经济工作会议将房地产排在了2017年工作重点的第4条，这也是继2015年之后第二次把房地产列入工作重点，并且改变了之前“去库存”的提法，给出了这样的最新定位。怎么理解这句话，在我看来，这就是在强调房地产的居住属性，限制投资投机需求。

从“炒”到“住”新定位

房产本身与生俱来地具有居住和投资两种属性，通常对于消费品来说，如果价格越高，需求会下降，但对房产来说，如果人们预计未来房价还会涨，收益率会上升的话，它的投资属性便会凸显，对它的投资需求也会增长。这也是消费品和投资品两种属性的区别。

这次中央经济工作会议重点强调了房地产的居住属性，但这并不意味着可以完全消除它的投资属性，除非一辈子租房不买房，看重的只是房产的居住属性，一旦人们拥有了房产，享受消费服务的同时，也就自动具备了享受价值分成的好处。

这次房地产调控的目标是既要抑制房地产泡沫，又要防止出现大起大落。泡沫的提法反映了目前政府对房价，尤其是对一二线城市房价的担忧。不过，政府的态度也非常明确，面对房价增长，不是打压，而是稳定，要做到平稳健康发展。

假设成功了，对于宏观经济又意味着什么呢？我认为，首先一点便是收益率下降，这意味着房地产投资的下降，从投入产出上来看，房地产业和其他相关行业的联系非常大，这种投资的下降会带来一系列的连锁反应，从而给经济带来负面的影响；不过，对于消费来说，房价增值下降会带来一系列财富效应，财富从投资者向自住者转移，如果消费边际倾向有差别的话，对消费可能会有正向的促进作用。

五大手段破困局

此次中央经济工作会议还提出了房地产调控的5种手段，即金融、土地、财税、投资、立法。从金融手段看，货币政策既不是紧也不是松，而是稳健的货币政策、中性的货币政策。具体看信贷手段的话，对于微观的购房者要支持合理的居住购房需求，但要严格控制信贷流向投资性购房。这也就意味着，2017年差别化的房贷政策将继续维持，限购的调控手段可能普遍化，尤其是在房价上涨过快的二线城市。

这次中央经济工作会议明确提出了房地产调控的土地手段，我认为可以将其简单归纳为短期手段和长期手段两种。短期手段是落实人地挂钩，根据人口流动情况分配建设用地指标。至于这项政策能否真正落实，关键还是要落实地方政府的主体责任，房价上涨压力大的城市需要合理增加土地供应，提高住宅用地，盘活城市闲置和低效的土地。但是，从长期看，仅靠这些手段还远远不够，人口仍在向大城市流入，而大城市的土地面积却是有限的，因此，对于特大城市而言，就需要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市的发展。由此，我们也可以预期，在2017年，一线城市和部分二线城市的土地供给会增加，地价的增速会放缓。

在财税方面，对于人们比较关注的房产税的问题，此次会议并未提及。目前房地产税收主要集中在交易环节，而不是保有环节。在我看来，鉴于目前宏观稳定的目标，房产税短期内将很难出台。不过，会议中提到了要落实推动中央与地方财政事权和支出责任划分改革，健全地方税体系，由此可以预期，2017年地方政府收入份额会增加，从而有助于减少发展缓慢的地区对土地财政的依赖。

继续推进三四线城市去库存，仍是房地产调控的主题之一。虽然中央经济工作会议没有将投资手段单列出来，但再次强调了要坚持分类调控，因城因地施策，着重解决三四线城市地产库存过多的问题。具体手段，提出了三点：一是将去地产库存与促进人口城市化相结合；二是提高三四线城市和特大城市的互联互通；三是提高三四线城市公共服务水平，增强对农业人口的吸引力。如果我们能够真正做到合理分配目前的一些公共资源的话，便可以解决三四线人口净流出问题的同时，降低人口流动成本，减缓三四线人口下降的压力。

另外，中央经济工作会议还提出要加快租赁市场立法和住房市场监管，规范开发、销售和中介行为。这一提法的背景是，相对其他国家来说，中国住房拥有率很高，同时城市空置率也很高。这很大程度上与租房市场不够完善有很大关系。如果这一手段能够得以落实，那么将有助于提高租房市场效率，减少交易费用，降低租房成本，减少城市房屋空置率，减缓资源错配带来的不良后果。

保值增值买房依然是上选

可能有人会问，不能炒房，难道能炒股票吗？我的回答是，比较而言，房产，尤其是一二线城市的房产，还是一个不错的投资品。数据显示，20042016年A股年化收益率为6%，而全国一二三线城市2013-2016年间房产投资收益率分别为16%、6%、0%，虽然整个房地产市场呈现冰火两重天的局面，三四线城市库存较多，房价基本不涨，但一二线城市买房投资的收益还是高于炒股。

此外，关于为什么要买房，还有一个原因，在中国目前的情况下，房产除了“住”和“炒”外，还具有价值储藏的功能。一方面利率资金回报率通常低于经济增长率，另一方面居民缺乏足够的投资机会，实体经济增长乏力，股市投资风险较大，并且由于资本管制等制度因素，也没有太多投资海外市场的机会，因此，对于很多家庭，尤其是中产阶层，这时房产便成为家庭储藏价值的手段，既不是“住”也不是“炒”。这一点短期内很难改变。

关于目前的房价，从成因角度分析，主要与我国的土地制度相关，宪法第十条明确规定了城市土地国有，农村土地归集体所有。一定程度上，在我国房地产市场化以来，所有现象都多多少少与这一条有些关系。房价的主要构成之一就是地价。如今地价高到仅2014年全年全国土地出让收入达4.3万亿，超过地方政府预算收入的一半，按照人均2300元的生活标准，足够支付我国7000万贫困人口30年的基本生活费用。

当然，高房价成因还包括需求端的因素。我国快速的经济增长带动了收入的上升，同时城镇化水平的提高带来了需求的上涨。除此之外，还有缺乏投资机会以及中国婚姻传统和性别比例失衡等等原因。

至于未来房价的走势，我想还是需要提醒人们警惕房价下跌风险，世上不存在只涨不跌的商品，美国、日本、中国香港等发达国家和地区都经历过房价的暴跌，没有理由相信中国内地会是一个特例。原因在于，长期来看，潜在的GDP增速会放缓，收入增长放缓；人口结构逐渐老龄化；微观层面上居民和企业的杠杆率都在上升，尤以企业为重；加之海外投资机会增加，未来利率也可能上涨，尤其美联储加息已经开始影响国内的资本市场。

政府的调控措施，长期来看，一是要保证良好的投资环境，二是促进公共资源的合理配置，缓解大城市的流动人口压力。短期来看，价格调控会比数量调控更有效，也就是房产税以及对三四线购房者的补贴，效果将比“限购、限贷”等数量上的调控手段更好。由于世界市场利率走低，中国利率也将持续走低一定时间，经济低迷之际资金从实业撤出进入地产，房地产仍是价值储存和增值的上好选择之一。在“面粉”价格上涨的时候，“面包”价格也不可能会跌。